前言
中國城市發展已進入從增量擴張轉向存量提質的關鍵階段。自2021年城市更新首次寫入政府工作報告以來，這一領域累計撬動投資超13.7萬億元，實施項目達15.4萬個。2025年，隨著《關于持續推進城市更新行動的意見》的正式印發，行業迎來政策與市場的雙重驅動。
行業現狀分析
1. 市場規模與增長動力
根據中研普華研究院《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》顯示：截至2024年底，全國571個城市累計實施城市更新項目6.5萬個，總投資額達5.8萬億元。2025年市場規模預計突破8.6萬億元，同比增長18.3%，到2030年有望突破12萬億元。增長動力主要源于三大方向：
政策驅動：中央財政2025年將評選不超過20個重點支持城市，西部地區單個城市最高可獲12億元補助;容積率獎勵試點、稅收優惠延長至2030年、REITs擴容等政策形成合力。
需求升級：全國2000年底前建成的老舊小區約22萬個，涉及居民上億人，僅老舊小區改造一項預計拉動萬億元級投資。
技術賦能：數字孿生城市覆蓋率目標達50%，人工智能驅動的交通預測、停車管理等場景加速落地，智慧能源管理系統通過需求預測優化能源供應。
2. 細分市場結構
城市更新項目涵蓋住宅、商業、工業、基礎設施及智慧城市五大領域：
住宅改造：2024年全國新開工改造城鎮老舊小區5.8萬個，惠及居民超2200萬戶，改造內容涵蓋加裝電梯、增設停車位、完善社區服務設施等。
商業更新：工業遺存改造占比提升至29%，如上海張園通過保留石庫門建筑肌理，引入高端商業與文化展覽功能，實現歷史風貌保護與現代商業運營的平衡。
工業區升級：全國產業園區升級項目投資規模2025年達1.2萬億元，重點聚焦低效樓宇改造與新興產業導入。
基礎設施：2024年改造燃氣等各類管道約10萬公里，建設口袋公園4100多個、綠道5300多公里，拓展草坪開放空間1.1萬公頃。
智慧城市：2027年中國智慧城市ICT市場投資規模預計超1.18萬億元，涵蓋智能交通、智慧醫療、智慧能源等領域。
3. 參與主體與模式創新
行業呈現“政府主導+市場運作”雙輪驅動特征：
政府主導：北京、上海、廣州等40余個城市出臺專項規劃，明確更新方向與實施路徑。例如，廣州將“智能建造與工業化建筑”納入戰略性產業集群，目標到2030年形成5000億級產業規模。
市場運作：市場化項目平均收益率12.8%，平安不動產“投融管退”閉環模式實現項目退出收益率達IRR15%。
模式創新：EPC+F、投資人+EPC等模式探索時間換空間的實施路徑，國家電網在老舊小區推廣光儲充一體化，年降本超30%。
各地區發展情況分析
1. 區域分化與梯度格局
東部沿海地區憑借成熟的市場經濟體系與活躍的民間資本，在城市更新與智慧城市建設領域領先全國：
粵港澳大灣區：深圳、東莞、佛山、廣州整體更新水平較高，深圳政策指數與效能指數均居全國前列。廣州永慶坊項目單平米改造成本達1.2萬元，通過文化IP打造與商業運營，租金收益提升3倍以上。
成渝雙城經濟圈：共建巴蜀文化走廊，歷史街區活化利用率目標80%，成都計劃投資200億元用于老舊小區改造，預計改善5000萬平方米居住環境。
長三角：建立碳排放交易聯盟，覆蓋2000+項目，推動跨區域協同發展。上海張園項目通過容積率轉移、土地出讓金返還等政策工具，保障項目經濟可行性。
2. 重點城市案例
深圳：作為市場主導模式的代表，深圳通過“政府引導+市場運作”機制，城中村改造項目平均收益率達15%，遠高于全國平均水平。
廣州：南頭古城以“微更新”理念推進城中村轉型，通過植入文創產業、優化公共空間，實現社區經濟活力提升。
重慶：民主村社區改造二期工程引入商業業態，打造全齡友好型社區，成為“15分鐘生活圈”示范項目。
行業發展趨勢分析
1. 綠色低碳轉型
政策導向：住建部要求新建改造項目碳排放強度下降23%，綠色建筑認證標準(LEED、BREEAM等)應用范圍擴大。
技術應用：分布式能源系統、智能電網、雨水收集利用等技術成為標配，深圳平安金融中心通過LEED金級認證，年租金收入達15億元。
市場機遇：2026年建筑碳排放權交易啟動后，單棟寫字樓年碳收益可達50萬元，綠色建筑的經濟賬將更加清晰。
2. 智慧化升級
技術滲透：2025年數字孿生城市覆蓋率目標達50%，人工智能驅動的交通預測、停車管理等場景加速落地。
數據整合：雄安新區實現100%BIM建模，設計效率提升50%，成本降低15%，但全國智慧工地滲透率不足15%，與發達國家60%的水平差距明顯。
應用場景：重慶民主村社區通過智能門禁系統、智能停車系統等提升管理效率，居民水電費繳納、物業報修等功能實現手機APP一鍵操作。
3. 產業融合發展
文商旅結合：歷史文化街區保護與活化利用帶動文化旅游產業發展，南京秦淮河沿岸的夫子廟、老門東等項目成為城市更新亮點。
產城融合：老舊工業廠區改造為文化創意產業園區，吸引新興產業入駐，推動產業升級。
社區經濟：“15分鐘生活圈”設施配套標準全國推廣，社區商業、養老托育等服務業態成為新增長點。
4. 投融資模式創新
政策工具：中央財政支持、地方政府專項債券、REITs擴容等政策緩解資金壓力。
市場參與：社會資本通過PPP模式、城市更新基金等渠道參與項目，平安不動產“投融管退”閉環模式實現項目退出收益率達IRR15%。
風險管控：全國城投債余額突破40萬億元，部分“政績工程”因財政吃緊爛尾，企業需優先綁定財政實力強的央企與地方平臺。
如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》。
研究院服務號
中研網訂閱號