城市更新作為推動城市高質量發展的重要手段，正逐漸成為城市發展的新引擎。隨著中國城鎮化率的不斷提升，城市發展邁入存量時代，城市更新成為破解空間資源匱乏、發展機制轉型難題的關鍵路徑。自2021年城市更新首次寫入政府工作報告以來，這一領域已撬動投資超13.7萬億元，實施項目達15.4萬個。
一、城市更新的定義與分類
1. 定義
城市更新是指對城市中不適應現代化社會生活的舊工業區、舊商業區、舊住宅區、城中村等進行綜合整治、功能改變或拆除重建的活動。其核心目標在于完善城市功能、優化產業結構、改善人居環境，并推進土地、能源、資源的節約集約利用。
2. 分類
城市更新方式主要包括拆除重建、綜合整治和功能改變三種類型。拆除重建針對建筑物及市政設施全面惡化的區域;綜合整治適用于建筑尚可使用但設施老化的區域;功能改變則通過調整建筑物使用功能實現更新。
二、城市更新行業現狀
1. 市場規模與增長趨勢
據中研普華產業研究院的《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》顯示，2025年中國城市更新市場規模預計突破8.6萬億元，同比增長18.3%。截至2024年底，全國571個城市累計實施城市更新項目6.5萬個，總投資額達5.8萬億元。預計到2029年，行業投資規模將超過9萬億元。
2. 政策支持體系
中央層面持續完善政策工具箱：容積率獎勵試點(如上海歷史建筑保護容積率轉移)、稅收優惠延長(企業所得稅減免至2030年)、REITs擴容(保障性租賃住房、產業園區納入公募REITs)等政策形成合力。地方層面，北京、上海、廣州等40余個城市出臺專項規劃，明確更新方向與實施路徑。
3. 產業鏈結構
上游工程技術提供方涵蓋規劃設計、建筑材料供應等領域;中游開發企業分兩級運作，地方政府與城投公司主導一級開發，地產企業聚焦二級商業化運作;下游運營涉及住宅、商業、園區等多業態。行業呈現“政府主導+市場運作”雙輪驅動特征。
4. 區域發展分化
北上廣深核心區更新項目投資強度達3.8萬元/㎡，三四線城市不足0.7萬元/㎡。業態重構顯著：工業遺存改造占比提升至29%，老舊小區改造增速放緩至7%。市場化運作項目平均收益率12.8%，政府主導項目ROI僅4.3%，形成差異化發展格局。
三、城市更新行業面臨的挑戰
1. 資金籌措壓力
城市更新項目普遍存在資金需求大、回報周期長的特點。盡管政策性信貸資金、專項債券等支持力度加大，但社會資本參與仍面臨隱性債務風險、收益分配機制不完善等障礙。
2. 利益協調難題
項目實施涉及政府、企業、居民等多方主體，利益訴求差異顯著。特別是在拆除重建類項目中，拆遷補償標準、安置方案等易引發矛盾，影響項目推進效率。
3. 技術標準缺失
綠色建筑認證、智慧城市管理等領域缺乏統一標準，導致項目實施過程中存在技術路徑選擇困難、質量監管缺位等問題。
4. 文化保護與開發的平衡
歷史街區、工業遺產等文化資源的保護與開發存在張力。過度商業化可能破壞文化原真性，而單純保護則難以實現經濟價值轉化。
四、城市更新行業未來發展趨勢
1. 低碳化轉型加速
住建部要求新建改造項目碳排放強度下降23%，綠色建筑認證標準(LEED、BREEAM等)應用范圍擴大。分布式能源系統、智能電網、雨水收集利用等技術成為標配，推動行業向綠色低碳方向演進。
2. 智慧化運營普及
據中研普華產業研究院的《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》分析預測，2025年數字孿生城市覆蓋率目標達50%，人工智能驅動的交通預測、停車管理、環境監測等場景加速落地。智慧能源管理系統通過需求預測優化能源供應，提升資源利用效率。
3. 場景革命深化
“15分鐘生活圈”設施配套標準全國推廣，社區經濟活力提升成為新焦點。重慶民主村社區改造案例顯示，二期工程通過引入商業業態、優化公共空間，實現老舊社區向全齡友好型社區轉型。
4. 區域協同創新
大灣區探索港澳規則銜接，前海試點跨境建筑標準互認;成渝雙城共建巴蜀文化走廊，歷史街區活化利用率目標80%;長三角建立碳排放交易聯盟，覆蓋2000+項目，推動跨區域協同發展。
5. 投融資模式創新
平安不動產“投融管退”閉環模式實現項目退出收益率達IRR15%，國家電網在老舊小區推廣光儲充一體化，年降本超30%。EPC+F、投資人+EPC等模式探索時間換空間的實施路徑，緩解政府財政壓力。
五、案例分析
1. 上海張園城市更新項目
上海張園通過保留石庫門建筑肌理，引入高端商業、文化展覽等功能，實現歷史風貌保護與現代商業運營的平衡。項目采用“政府主導+市場運作”模式，通過容積率轉移、土地出讓金返還等政策工具，保障項目經濟可行性。
2. 深圳南頭古城改造
南頭古城以“微更新”理念推進，通過植入文創產業、優化公共空間、完善基礎設施，實現城中村向文化創意街區的轉型。項目采用“政府+企業+居民”三方合作機制，確保各方利益訴求得到滿足。
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如需了解更多城市更新行業報告的具體情況分析，可以點擊查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國城市更新行業市場調查分析及發展前景展望報告》。
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