2025年中國城市更新行業深度研究分析：房票制度下的轉型與重構

中國城市更新行業正站在歷史性的轉折點上。隨著城鎮化率突破65%，城市空間開發從增量擴張轉向存量優化，傳統"大拆大建"模式面臨土地財政收縮、人口結構變化、環境承載力不足等多重挑戰。2020年《深圳經濟特區城市更新條例》的頒布標志著政策轉向，而2025年深圳官宣房票制度，與北上廣同步探索安置補償新模式，折射出行業三大變革趨勢：補償方式多元化、開發模式精細化、資金運作證券化。這場由政策驅動的行業重構，正在重塑城市空間價值分配機制，重構房地產市場供需關系。

近年來，隨著城鎮化率的提升和居民對居住環境品質要求的提高，城市更新已成為推動城市高質量發展的重要手段。城市更新是指將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區進行必要的、有計劃的改建活動。其核心是通過維護、整建、拆除和完善公共資源等方式，對城市中心城區的空間形態和功能進行整治、改善和優化，從而提升房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，提升產業結構、環境品質和文化傳承。

政府不斷出臺相關政策，提供土地、財政、稅收等多方面的支持，并鼓勵社會資本參與城市更新項目。全國城市更新項目的數量和投資額均大幅增長，特別是老舊小區改造進展迅速，顯示出巨大的市場需求和潛力。據住房城鄉建設部消息，2024年，我國共實施城市更新項目6萬余個，完成投資約2.9萬億元，綜合性成效逐步顯露。

2024年10月，住房城鄉建設部部長倪虹在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上介紹，通過貨幣化安置等方式，新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。同年11月，住房城鄉建設部、財政部聯合印發通知，明確城中村改造政策支持范圍從最初的35個超大特大城市和城區常住人口300萬以上的大城市，進一步擴大到了近300個地級及以上城市。

深圳官宣房票制度，四大一線城市均已開始探索

3月26日，深圳市住房和建設局印發了《關于規范城市更新實施工作的若干意見》的通知。此意見自2025年4月9日起施行，有效期3年。《意見》明確建立房票制度，探索城市更新項目補償安置多元化路徑。

此前，廣州已經出臺《廣州市房票安置實施方案》，北京通州和上海金山、青浦也已發布房票政策。四個一線城市均已開始探索房票政策。

房票制度作為城市更新的"破局之鑰"，在深圳的實踐中展現出獨特價值。通過將拆遷補償轉化為可流通的購房憑證，該制度實現了三重突破：

安置效率革命：房票制度使安置周期從傳統3-5年縮短至6-12個月，龍崗、坪山等區域庫存去化速度提升40%;

資金杠桿效應：房票安置資金撬動比達1:3，深圳2025年首批房票規模預計釋放2000億潛在購房需求;

空間價值重構：房票跨區域使用機制打破行政壁壘，核心區住房壓力緩解與外圍區域價值提升形成良性循環。

這種創新安置模式正在引發連鎖反應：廣州黃埔區試點房票安置率達78%，上海金山項目通過房票實現95%簽約率，北京通州則探索"房票+共有產權"混合模式。四大一線城市形成差異化實踐樣本，為全國提供可復制經驗。

據中研產業研究院《2025-2030年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》分析：

據了解，房票是被征收人(大多為城中村村民)的原房屋被拆遷后，房屋征收人(大多為地方國資平臺)根據原房屋價值評估出具的可用于購買商品房的“代金券”。一般來說，房票限定用于購買政府指定的商品房、保障性住房，直接引導拆遷補償資金流入樓市。

中國城市更新行業深度研究分析：房票制度下的轉型與重構

據中指研究院統計，2024年以來，全國有逾90個城(區)鼓勵采用房票安置方式對拆遷安置戶實施安置。

房票制度的全面推廣，正在倒逼城市更新行業進行系統性變革。開發企業面臨從"土地開發商"向"城市運營商"的轉型陣痛：

盈利模式重構：傳統"拆遷-開發-銷售"鏈條被打破，需建立房票結算、資產證券化等新盈利點

技術能力升級：BIM技術應用率需從當前30%提升至80%，實現全流程數字化管理

政企關系重塑：政府從"裁判員"轉為"服務員"，深圳建立的"開發企業+融資平臺+銀行+施工企業"四方監管機制，開創政企合作新范式

這種變革催生出新的行業生態：第三方評估機構業務增長300%，法律服務機構出現"房票安置專項服務"新賽道，金融機構推出"房票ABS"等創新產品。行業門檻的提升，加速了中小企業的退出和頭部企業的整合。

站在新起點，中國城市更新行業將呈現五大發展趨勢：

政策工具箱升級：房票制度與REITs、綠色債券等工具結合，形成"政策組合拳"

技術深度融合：CIM平臺建設覆蓋率將達90%，實現城市更新全生命周期管理

模式創新加速：廣州"微改造+房票"模式、上海"商辦轉保障房"經驗將全國推廣

資本結構優化：險資、社保基金參與度提升，深圳試點"房票信托"值得期待

社會效益凸顯：預計到2030年，城市更新可貢獻15%的保障性住房，成為實現住有所居的重要抓手

中國城市更新行業正經歷從"物理改造"到"價值再造"的質變。房票制度作為關鍵突破口，不僅解決了安置補償的痛點，更推動行業向精細化、市場化、可持續化方向轉型。在這個過程中，五大關鍵詞勾勒出行業圖景：存量盤活重構空間價值，房票安置激活市場活力，融資創新破解資金困局，保障性住房彰顯民生溫度，數字化轉型提升運營效率。

未來，隨著政策體系的完善和技術應用的深化，城市更新將真正成為推動高質量發展、實現共同富裕的重要引擎。行業參與者需把握"政策紅利期"，在模式創新、技術應用、資本運作等方面構建核心競爭力，方能在這場萬億級市場變革中占據先機。

想要了解更多城市更新行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2025-2030年中國城市更新行業市場前瞻分析與未來投資戰略規劃報告》。