2024商品房行業市場全景調研及投資價值評估研究 上海優化新出讓商品住房用地套型供應結構

上海市人民政府發布的關于優化本市新出讓商品住房用地套型供應結構的通知，旨在提升住房套型配置的均衡性，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

調整中小套型住房建筑面積標準

多層建筑：商品住房中小套型住房建筑面積標準調整為100平方米。

小高層建筑：商品住房中小套型住房建筑面積標準調整為110平方米。

高層建筑：商品住房中小套型住房建筑面積標準調整為120平方米。

這一調整基于上海市人均住房建筑面積、家庭人口結構、住房套型的市場需求以及住房建筑設計和施工等情況，旨在提升住房套型配置的均衡性，引導套內空間合理布局。

優化中小套型住房供應比例

中外環間區域：中小套型住房供應比例不低于70%。

中環以內區域：中小套型住房供應比例不低于60%。

新城和南北轉型重點區域：中小套型住房供應比例不低于60%。

外環外其他區域：中小套型住房供應比例不低于50%。

這一優化措施旨在通過差異化的供應比例要求，支持區域統籌、總體平衡，更好促進區域人口、土地、住房協調發展。同時，繼續將新建各類商品住房用地中配建的5%保障房和15%自持租賃房等納入商品住房用地套型結構統籌范圍，并根據市場主體住宅產品適銷等情況進行適當彈性調整。

加強區域統籌

加強區域協調，相關區(管委會)可根據城市總規、單元規劃，對擬規劃用作商品住房的地塊按照建筑面積總量不變原則，統籌中小套型商品住房。

新出讓的商品住房地塊在一定時間內做好項目統籌平衡，具體地塊規劃設計條件在土地出讓合同中予以明確。

其他相關政策

非本市戶籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿3年及以上。新城以及南北轉型等重點區域的非本市戶籍人才購房繳納社會保險或個人所得稅的年限，調整為購房之日前連續繳納滿2年及以上，并將購房范圍擴大至所在區全域。

取消離異購房合并計算住房套數規定，對夫妻離異后購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數。

調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。

優化住房限購相關操作口徑，支持居民合理住房需求。

此次通知的發布，是上海市政府為落實房地產市場平穩健康發展政策措施、適應市場供求關系新變化、滿足人民群眾對優質住房新期待的重要舉措。

通過調整中小套型住房建筑面積標準和供應比例、加強區域統籌以及實施一系列相關政策措施，旨在進一步優化住房供應結構、提升住房品質、促進房地產市場平穩健康發展。

根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國商品房行業市場全景調研及投資價值評估研究報告》顯示：

商品房行業發展現狀及未來市場經濟發展趨勢：

一、商品房行業發展現狀

市場調整與復蘇：

自2022年起，中國房地產行業進入深度調整期，高增長時代遠去，市場進入緩慢復蘇階段。盡管政策持續發力，但行業基礎面底部運行的狀態并未完全扭轉，投資信心探底、房價加速下行、資金壓力猶存等特征依舊明顯。

根據國家統計局發布的數據，2024年前七月，全國商品住宅銷售額同比下降25.9%，全國新建商品房銷售額下降24.3%，顯示出市場整體仍處于調整中。

政策環境：

政策寬松基調延續，限字逐步退場，“去庫存”重現等信號強烈。中央及地方政府頻繁出臺支持類政策，包括降低首付比例、取消商貸利率下限、優化公積金貸款政策、購房補貼、放松限購限貸等，以促進市場復蘇和穩定。

特別是“517”新政后，央行連發三條房貸新政，從需求端傳遞利好信號，居民的購房門檻和房貸利息成本降至歷史最低。

市場表現：

新房市場表現疲軟，供需兩端低位爬行，去化壓力持續增加。盡管部分核心城市在政策“強刺激”下成交趨勢短期向好，但整體成色依然不足。

二手房市場相對強于新房，成交平淡開局但逐步回暖。二手房掛牌量激增，業主降價跑量成為常態，反映出市場信心仍需進一步修復。

土地市場：

土地市場供需兩弱特征延續，整體偏冷與局部火熱并存。房企拿地繼續謹慎，仍重倉于一二線城市。

二、未來市場經濟發展趨勢

政策持續支持：

預計未來政策將繼續保持寬松基調，支持類政策將進一步加碼。政策調控或將主要聚焦到支持收購存量房用作保障房方面，以加快去化存量商品房并促進保交樓的有效推進。

市場逐步修復：

隨著政策效果的逐步顯現和市場信心的逐步修復，商品房市場有望逐步企穩回升。特別是二手房市場有望先于新房市場恢復活力。

發展模式轉變：

中國房地產業正在構建以城市更新、代建、租賃等為新體系的高質量發展新模式。行業將更加注重租售并舉、市場與保障并行的發展路徑。

城鎮化推動需求：

中國的城鎮化進程仍在進行中，城鎮化率仍有提升空間。人口向城市集中過程中的遷移性需求將為中國樓市未來發展提供動力。

行業整合加速：

經過深度調整后，房地產行業將經歷產能出清的過程。行業集中度將顯著提升，優質企業將獲得更多市場份額和發展機會。

商品房行業目前仍處于調整期但已顯現積極信號，未來在政策支持下有望逐步修復并實現高質量發展。同時，行業將更加注重租售并舉、市場與保障并行的發展路徑以及城鎮化帶來的需求增長。

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