上半年上海商業地產市場完成50筆大宗交易 商業地產行業市場現狀及前景趨勢分析

近日，多家商業地產機構發布2024年第二季度和上半年的上海地產市場報告。數據顯示，報告期內甲級辦公樓市場租金繼續下行，零售物業租賃需求改善，投資市場內資投資者仍占主導地位。

商業地產行業市場現狀分析

近年來，在新消費時代背景下，特色類地產項目成為城市地產市場發展的一片新藍海，通過聚焦“特色”來增強項目的經濟活力和動力。早在今年3月份，央視《新聞聯播》播出《擴內需 促消費 各地突出特色帶火市場經濟》，突出特色才有出路，無疑是給商業地產發展指明方向——做“特色”。此外，在政策層面，國家也早已給予明確的政策聲明，積極開展各類特色地產項目認定工作。展望2024年，在新消費時代背景下，特色才有出路，商業地產需通過特色主題、特色場景、特色業態、特色建筑等特色植入來打好“特色牌”。

辦公樓市場方面，仲量聯行的報告顯示，今年第二季度全市凈吸納量上升至11.57萬平方米，租金繼續下行，其中中央商務區租金環比下降4.6%，非中央商務區的整體租金環比下降3.8%。

仲量聯行上海商業地產部資深董事江蘇表示：“租金的讓利促使較大面積的租戶搬遷升級意愿加強，帶動凈吸納量回升。租戶更加聚焦高品質項目。在中央商務區，租戶把握市場價格調整的機會，升級辦公空間。同時，成本驅動型需求向非中央商務區搬遷的趨勢仍在持續。”

CBRE世邦魏理仕的報告則顯示，今年第二季度上海寫字樓凈吸納量較一季度有所回升，但仍不及去年同期水平。上半年凈吸納量為14.4萬平方米，同比下降34%，租金報價較去年年底下降2.1%，核心商務區的租金跌幅相對較小，但大多數子市場的租金跌幅呈現擴大趨勢。

目前，據中研普華產業院研究報告《2024-2029年商業地產行業競爭格局及“十四五”企業投資戰略研究報告》研究分析

1-5月全國商辦用房[1]開發投資額同比下降9.7%，新開工面積同比下降26.4%，銷售面積同比微增0.5%

2024年1-5月，商辦用房投資、新開工同比均延續下降態勢，銷售面積同比保持平穩。2024年1-5月，全國商辦用房開發投資額為4493億元，同比下降9.7%;新開工面積為2741萬平方米，同比下降26.4%;銷售面積為3071萬平方米，同比由2023年底的下降11.1%轉為小幅增長0.5%。

商業地產行業市場前景趨勢研究分析

一線城市因推地較少，商辦用地成交量有所下降，二線城市低基數下同比有所恢復，三四線城市同比小幅回落。2024年上半年，一線城市商辦用地推出及成交規劃建筑面積分別為147萬平方米、161萬平方米，同比分別下降35.9%、38.3%;二線城市商辦用地推出及成交面積分別為1701萬平方米、1680萬平方米，同比分別增長17.6%、25.8%;三四線城市商辦用地推出面積為2930萬平方米，同比小幅下降2.5%，成交面積為2336萬平方米，同比基本持平。

在商業市場上，得以成功驗證的標準化產品線自帶吸引力，貢獻出眾多消費者耳熟能詳的經典項目。這些案例成為低線城市爭相模仿的白月光，也成為全行業長期關注的焦點。而隨著個性化消費趨勢凸顯和體驗經濟的盛行，很多非標項目以不可忽視的差異化優勢脫穎而出，在一望無垠的標準化商業產品灘涂中熠熠生輝，而且非標商業逐漸從外部空間到品牌臻選再到精細化運營手段，其發展正在“由表及里”，不斷升級、擴展。展望2024年，隨著個性化消費和體驗經濟的盛行，“非標商業”或將成為市場新寵兒，備受年輕群體青睞。

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