黃文玉
商品房在中國興起于80年代，它是指經政府有關部門批準，由房地產開發經營公司(個人、外國公司)向政府機關單位租用土地使用權期限40年、50年、70年開發的房屋，建成后用于市場出售出租的房屋，包括住宅、商業用房以及其他建筑物。商品房又稱“大產權房”。合法申請國有土地劃撥土地或集體土地劃撥土地自建、參建、委托建造，又是自用的住宅或其他建筑物不屬于商品房范圍，屬于“小產權房”。
商品房價格由成本、稅金、利潤、代收費用以及地段、層次、朝向、質量、材料差價等組成。另外，從法律角度來分析，商品房是指按法律、法規及有關規定可在市場上自由交易，不受政府政策限制的各類商品房屋，包括新建商品房、二手房(存量房)等。商品房根據其銷售對象的不同，可以分為外銷商品房和內銷商品房兩種。
2023年新建商品房銷售面積111735萬平方米。二手房交易網簽面積70882萬平方米。年末新建商品房待售面積67295萬平方米，其中商品住宅待售面積33119萬平方米。根據國家統計局發布的數據，2024年1至4月份，全國新建商品房銷售面積達到29252萬平方米，同比下降20.2%。
同時期，新建商品房銷售額為28067億元，同比下降28.3%。這一數據表明，商品房銷售市場受到了一定的壓力，銷售額和銷售面積的下降反映了市場的調整和消費者購房意愿的變化。截至2024年4月末，全國商品房待售面積達到74553萬平方米，同比增長15.7%。其中，住宅待售面積增長24.5%。這表明商品房市場存在一定的庫存壓力，尤其是在住宅市場。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國商品房行業市場全景調研及投資價值評估研究報告》顯示：
自2022年2月份以來，全國商品房銷售面積連續24個月同比下滑，顯示出市場的調整趨勢。這可能與政策調控、經濟環境、消費者預期等因素有關。當前，商品房市場呈現出供大于求的局面。一方面，開發商的投資開發速度可能超過了市場的實際需求;另一方面，消費者對購房的需求可能受到經濟壓力、政策調控等因素的影響而有所減弱。一線城市群和成渝地區商業地產銷售占全國比重快速上升，這可能與這些地區的經濟活力、人口流動和消費能力有關。而三四線城市商業企業經營業務持續收縮，反映了這些地區商品房市場的疲軟態勢。
目前，全國僅余北京、上海、廣州、深圳、天津部分區域、海南省保留限購政策。這些政策的實施對抑制房價過快上漲、穩定市場預期起到了一定的作用。然而，隨著市場的調整和消費者購房意愿的變化，未來限購政策的走向將受到關注。銀行房貸利率的降低和首付比例的下調等利好政策，有助于降低購房成本，刺激消費者的購房需求。然而，這些政策的效果需要時間來觀察，且不同地區的政策執行情況可能存在差異。
隨著市場的調整和政策的變化，商品房市場既面臨著機遇也面臨著挑戰。一方面，政策調控有助于穩定市場預期、防范風險;另一方面，市場需求的減弱和庫存壓力的增大也給開發商帶來了經營壓力。消費者對購房的需求正在發生變化，更加注重房屋的品質、設計和居住體驗。因此，開發商需要關注消費者需求的變化，提升產品質量和服務水平，以滿足消費者的需求。在市場競爭加劇的情況下，開發商需要尋求多元化的發展路徑，如加強商業地產的開發和運營、拓展租賃市場等。這將有助于開發商在市場中尋找新的增長點并提升競爭力。
隨著政策調控的深入和市場的自我調整，預計商品房市場的供需關系將逐漸趨于平衡。一方面，隨著開發商對市場的深入研究和消費者需求的變化，商品房的供給將更加符合市場需求;另一方面，消費者的購房需求也將逐漸趨于理性，不再盲目跟風購房。商品房市場將出現更多的多元化發展趨勢。除了傳統的住宅市場外，商業地產、租賃市場等也將得到更多的關注和投入。這將有助于開發商在市場中尋找新的增長點，提升市場競爭力。
未來商品房市場將呈現出政策持續引導與調整、供需關系逐步平衡、多元化發展、智能化和綠色化發展等趨勢。同時，市場潛力依然巨大，但競爭格局也將加劇。開發商需要密切關注市場動態和政策變化，不斷提升產品質量和服務水平，以滿足消費者的需求并贏得市場份額。
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