2024城市更新行業發展現狀及相關政策分析

隨著城市化進程的加速和居民生活水平的提高，人們對居住環境、公共設施以及城市品質的要求也在不斷提高。這將促使城市更新行業市場需求持續增長，尤其是在老舊城區改造、歷史文化街區保護、公共空間優化等領域。

城市更新是一種將城市中已經不適應現代化城市社會生活的地區作必要的、有計劃的改建活動。城市更新，是指對中心城區建成區內城市空間形態和功能進行整治、改善、優化，從而實現房屋使用、市政設施、公建配套等全面完善，產業結構、環境品質、文化傳承等全面提升的建設活動。

新中國70年來，中國城市化進程不斷加快，城市發展布局和結構日趨合理，但同時也面臨著城市開發漸趨飽和、土地資源日益稀缺的現狀。在此背景下，中國城市開始從增量時代進入存量時代，城市更新成為中國經濟新風口和未來城市發展的新增長極。“十四五”期間，隨著我國城市更新的不斷推動，其戰略地位也進一步提高，中央的支持力度也在進一步提升。

城市更新行業發展現狀及相關政策分析

我國仍處于城市快速發展的階段，截至2022年末，常住人口城鎮化率為65.22%、部分東部沿海城市已超70%、城鎮年新增就業1206萬人，城鎮人口規模及家庭數量的增加對于城市人居環境、建成區物質空間形態、城市服務功能的重塑和改善提出更高要求。

黨的二十大報告提出，“堅持人民城市人民建、人民城市為人民，提高城市規劃、建設、治理水平，加快轉變超大特大城市發展方式，實施城市更新行動，加強城市基礎設施建設，打造宜居、韌性、智慧城市”，為新時期推進新型城鎮化建設指明了基本方向。作為新型城鎮化高質量發展的關鍵路徑，城市更新行動將在城市建成區內開展提升城市功能、優化空間結構、改善人居環境、塑造特色風貌等持續改善城市空間形態和功能。

根據中研普華產業研究院發布的《2024-2028年中國城市更新行業全景調研與發展戰略研究咨詢報告》顯示：

近幾年，中國大城市開發日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內涵不斷被豐富，城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發展的新主題。

在政策層面，國家對于城市更新的重視程度日益提高。自2019年以來，城市更新熱度持續上升，特別是《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》的發布，明確提出了實施城市更新行動，推動城市空間結構優化和品質提升，奠定了城市更新在我國新型城鎮化戰略中的重要地位。此后，各試點城市在頂層設計方面制定和出臺了眾多與城市更新相關的政策和規劃文件，以推動城市更新工作的統籌和體系化建設。

2022年，中央部委有關城市更新行動的具體政策不斷出臺，政策側重“三區一村”改造、存量資產盤活，并繼續強調有序推進城市更新行動。7月，國家發展改革委辦公廳發布《關于做好盤活存量資產擴大有效投資有關工作的通知》提出，“對長期閑置但具有較大開發利用價值的老舊廠房、文化體育場館和閑置土地等資產，可采取資產升級改造與定位轉型、加強專業化運營管理等，充分挖掘資產潛在價值，提高回報水平。”;同期，國家發展改革委發布《“十四五”新型城鎮化實施方案》提出，“有序推進城市更新改造。重點在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等‘三區一村’的城市更新改造，探索政府引導、市場運作、公眾參與模式。注重改造活化既有建筑，防止大拆大建。

隨著政府對城市更新重視程度的提高，未來將有更多有利于城市更新行業發展的政策措施出臺。這些政策可能包括財政資金支持、稅收優惠、土地政策優化等，為城市更新項目提供更為有利的發展環境。

城市更新行業未來發展趨勢及方向預測

未來，城市更新行業將更加注重多元化和跨界合作。這包括與不同領域的企業合作，共同開發城市更新項目;與金融機構合作，為項目提供資金支持;與社區和居民合作，共同推動城市更新進程等。這種多元化和跨界合作的趨勢將有助于推動城市更新行業的創新和發展。

根據城市發展規律，我國已經進入城市更新的重要時期，即由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整并重，房地產開發進入白銀時代，但存量資產運營卻漸入佳境。伴隨中國城鎮化進程的不斷推進，以往城市化進程中“增量開發”、“外延擴張”為主的做法已逐步被“存量盤活”、“內涵提升”替代，一線城市面臨傳統商圈和存量產業用地等建筑物的轉型升級，從而促進城市的可持續發展。

城市的發展伴隨著新區擴張和舊區更新，以及不同時期從結構到內容、內涵的不斷深化。隨著中國經濟發展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化，城市經濟的發展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業態優化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產業升級”并存時代，城市更新對現有建筑的升級改造與創新利用，成為下一輪城市發展的新增長點，成為企業轉型升級持續性發展的主要動因。

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