在新型城鎮化戰略深入推進與存量發展時代交匯的背景下，城市更新已從單一的物理空間改造升級為涵蓋經濟、社會、文化、生態等多維度的系統性工程，成為破解城市發展瓶頸、推動高質量發展的核心路徑。自2021年首次被寫入政府工作報告以來，其內涵從“拆舊建新”轉向“有機更新”，強調通過功能重構、產業升級和社區治理提升城市綜合承載力。
城市更新是指對城市建成區的物質空間、功能布局、生態環境、歷史文化等進行系統性改造和優化，以提升城市品質、改善人居環境、促進經濟發展和社會進步。近年來，隨著城市化進程的加速和城市功能的不斷演變，城市更新已成為推動城市高質量發展的重要手段。
城市更新產業發展現狀分析
當前，中國城市更新行業正處于快速發展階段。在實踐層面，城市更新項目在全國各地廣泛開展，涵蓋了老舊小區改造、歷史文化街區保護、工業遺產活化利用等多個領域。其中老舊小區改造作為核心發力點，已從基礎類設施修復向完善類適老化改造、提升類社區服務延伸，集成幸福食堂、四點半課堂等公共服務功能。
據住房和城鄉建設部數據，2025年，全國計劃新開工改造城鎮老舊小區2.5萬個。根據各地統計上報數據，1~9月份，全國新開工改造城鎮老舊小區2.43萬個。分地區看，河北、遼寧、吉林、上海、江蘇、安徽、海南、重慶、陜西、青海、新疆生產建設兵團等11個地區已完成年度城鎮老舊小區改造計劃。
技術革新推動城市更新從勞動密集型向知識密集型升級。綠色技術成為項目標配，分布式能源系統、雨水收集利用、光伏屋頂(BIPV)等技術提升建筑能效，生態修復項目通過黑臭水體治理、綠地綠廊構建實現“藍綠交織”。數字化技術深度滲透全周期管理，BIM+GIS技術實現三維建模與管線沖突預判，無人機傾斜攝影為歷史建筑修復提供毫米級數字孿生模型，數字技術的應用使施工周期縮短、改造精度提升。技術創新不僅優化項目實施效率，更重塑行業競爭格局，具備綠色技術集成能力與數字化管理經驗的主體將占據市場優勢。
據中研產業研究院《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》分析：
當前，城市更新產業正站在從“規模擴張”向“質量提升”轉型的關鍵節點。政策紅利的持續釋放與市場主體的積極參與，已推動行業完成初步的量的積累，形成覆蓋全國的項目布局與多元化的實施路徑。然而，隨著存量空間改造進入深水區，歷史文化保護與商業開發的平衡、資金長效機制的構建、社區治理能力的提升等挑戰日益凸顯。未來，行業需從“物理空間更新”向“價值體系重構”跨越，通過政策創新破解資源約束，通過技術融合提升項目品質，通過多元共治激活社會參與，實現從單一項目改造到城市功能系統性升級、從短期經濟效益到長期可持續發展的轉變。這一轉型不僅是產業自身發展的必然要求，更是城市高質量發展與人民美好生活需求的核心支撐。
城市更新產業未來趨勢預測
趨勢一：跨界融合成為主流發展模式
文化創意、科技創新與城市更新的深度融合將重塑產業形態。文化創意產業通過歷史建筑活化、非遺業態植入等方式，為城市更新注入文化內涵，如工業遺存改造為文創園區、歷史街區轉型為文化體驗目的地;科技創新則通過智慧城市平臺、物聯網技術提升城市治理效率，推動“數字孿生城市”建設，實現基礎設施智能化運維與公共服務精準化供給。此外，“生態+產業”“社區+商業”等跨界模式將加速涌現，例如生態修復項目與文旅產業結合、老舊小區改造集成健康管理、養老托育等服務功能，形成“空間更新—業態創新—價值提升”的閉環。
趨勢二：可持續發展貫穿全生命周期
綠色低碳與可持續發展將成為城市更新的核心準則。政策層面將強化碳減排目標約束，推動超低能耗建筑、近零碳社區建設，鼓勵可再生能源在更新項目中的規模化應用;市場層面將建立“綠色更新”評價體系，容積率獎勵、稅收優惠等政策向綠色項目傾斜;技術層面則通過循環經濟模式實現資源高效利用，如建筑垃圾資源化回收、既有建筑節能改造等。同時，可持續發展將延伸至社會維度，通過保留原住民、完善公共服務、促進社區融合，實現生態、經濟、社會的協同可持續。
趨勢三：治理模式邁向多元共治與精細化
城市更新將從“政府主導”轉向“政府引導、市場運作、社會參與”的多元共治格局。政府通過規劃管控、政策激勵與監督評估發揮引導作用，企業、社會組織、居民等主體通過社區規劃師制度、居民議事會、眾籌共建等方式參與項目設計與實施，形成“自上而下規劃+自下而上參與”的雙軌機制。地方層面將進一步深化“一城一策”，結合城市資源稟賦探索差異化路徑：一線城市聚焦存量土地高效利用與產業升級，二三線城市側重基礎設施補短板與公共服務均等化，縣域市場則依托鄉村振興戰略推動城鄉融合更新。治理能力的提升將推動城市更新從“項目管理”向“城市治理”深度滲透。
趨勢四：融資機制創新拓寬資金渠道
資金保障機制將從“政府投入”向“多元融資”拓展。公募REITs擴容將覆蓋更多城市更新領域，保障性租賃住房、產業園區、生態修復項目通過資產證券化實現退出閉環;超長期特別國債、城市更新專項債券等政策工具將持續發力，降低項目融資成本;社會資本通過PPP模式、城市更新基金等參與項目，形成“政府資金撬動社會資本”的杠桿效應。同時，融資模式將與項目收益掛鉤，鼓勵“投資+運營+增值服務”的市場化回報機制，吸引長期資本入局，緩解城市更新項目“投資大、周期長”的資金壓力。
想要了解更多城市更新產業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2025-2030年城市更新產業深度調研及未來發展現狀趨勢預測報告》。
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