引言：當“住有所居”遇見“品質安居”
清晨的北京朝陽區某保障房小區，剛畢業不久的新市民小李在社區食堂享用完早餐后，步行十分鐘到達地鐵站，開啟一天的通勤;與此同時，上海某大型租賃社區的智能門禁系統正通過人臉識別為晚歸的租客提供無接觸通行服務;在成都的保障性租賃住房項目里，外來務工人員王師傅通過手機APP完成了本月租金的繳納——這些看似平常的場景，共同勾勒出2025年中國廉租房(現多納入保障性租賃住房體系)行業正在發生的深刻變革：從滿足基本居住需求的“保基本”工程，向注重居住品質、社區配套、智慧管理的“優供給”體系全面升級。
“十四五”收官之年的系統性成果
2025年作為“十四五”規劃的收官之年，我國住房保障體系建設取得了系統性、突破性進展。從頂層設計看，政策出臺的密度與力度顯著提升，金融創新工具持續賦能，市場參與主體格局深刻演變，共同塑造了行業的新面貌與新動能。中研普華產業研究院在相關報告中分析認為，“十四五”期間住房租賃政策大致可以分為三個階段：第一階段聚焦體系構建與供給攻堅，政策核心是搭建頂層設計并迅速增加供給量;第二階段聚焦模式探索與存量盤活，政策重心轉向拓寬供給渠道、盤活存量資源;第三階段聚焦質量提升與法制規范，《住房租賃條例》正式出臺，政策方向轉向質量提升與法制規范，同時積極培育市場化、專業化住房租賃企業。
這一年，政策演進呈現出鮮明的階段性特征：一季度政策核心在于構建配售型保障房輪候庫，確立公平分配基礎，以保障房再貸款打通資金鏈條;二季度政策重心轉向全力擴大供給，將家政等群體納入保障，拓寬覆蓋范圍，同時支持利用存量低效用地建設保障房規模擴張;三季度政策走向精細化運營與模式閉環，從立法層面出臺《住房租賃條例》規范市場環境，到強調“因地制宜”確保政策有效落地，最終以推動“保租房REITs”引導社會資本入場，構建“投融建管退”的商業閉環;四季度頂層定調“十五五”發展方向，提到多渠道供應保障房，并加快建立住房保障輪候機制。
《住房租賃條例》出臺標志行業法治化里程碑
2025年7月，國務院總理李強簽署國務院令，公布《住房租賃條例》正式發布，自2025年9月15日起實施，成為行業的里程碑事件。這部條例的出臺，標志著住房租賃市場從政策推動走向法治規范的新階段。條例從租賃立法到資金監管、主體信用管理等不斷完善住房租賃監管體系，為保障性住房的規范發展提供了堅實的法律基礎。
中研普華產業研究院分析指出，《住房租賃條例》的頒布實施具有三大深遠影響：一是確立了租賃雙方的權利義務關系，特別是強化了對承租人權益的保護，為廉租房租戶提供了更加穩定的居住預期;二是規范了租賃市場秩序，對租金價格、合同備案、押金管理等方面作出明確規定，遏制了市場亂象;三是明確了政府監管職責，建立了從中央到地方的協同監管機制，為行業的長期健康發展奠定了制度基礎。這一立法進程，反映了國家將住房租賃特別是保障性租賃納入法治軌道的堅定決心。
“十五五”規劃開啟高質量發展新篇章
2025年10月，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》發布，提出優化保障性住房供給，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求。此前，“十四五”規劃對保障性住房供給的提法為“有效增加”，預計“十五五”時期，我國對保障性住房的優化方向或包括保障性住房供給的籌集來源、質量提升、規模等維度。
中研普華產業研究院在《“十四五”廉租房行業發展形勢研究及“十五五”規劃期內企業投資趨勢預測報告》中預測，“十五五”期間住房租賃政策將呈現“強規范、重支持、促創新”的三維體系，推動行業從高速發展轉向高質量發展。具體而言，“強規范”體現在監管體系的完善和法治建設的加強;“重支持”體現在財政、金融、土地等政策支持的持續發力;“促創新”體現在鼓勵模式創新、技術創新和金融創新。這三個維度相互支撐、協同推進，共同構成“十五五”時期住房保障政策的基本框架。
地方實踐形成差異化創新格局
在中央政策的頂層設計下，地方層面形成了系統化、差異化的實踐探索。2025年全國各地出臺大量租賃政策，仍以一線城市及強二線城市主導。從政策分類看，政策指導類占比最多，其次為規范類。2024年及以前政策主導市場供應與市場需求匹配，2025年以來隨著保租房籌集工作逐步收尾，下一步多為地方指導保租房發展及相關配套政策的部署及落位，進一步指導和約定行業發展邊際，從而推動住房租賃行業高質量發展。
北京、上海、深圳等一線城市在政策創新方面走在前列。北京通過集體土地建設租賃住房試點，探索了土地供給的新路徑;上海通過“租購同權”政策試點，逐步賦予承租人子女就近入學等公共服務權益;深圳通過城中村綜合整治，將大量存量房源納入保障性住房體系。這些地方實踐不僅豐富了政策工具箱，也為全國層面的制度創新提供了寶貴經驗。中研普華產業研究院認為，這種“中央定方向、地方探路徑”的政策實施模式，既保證了全國政策的統一性，又尊重了地方實踐的差異性，是中國特色住房保障制度的重要優勢。
二、市場變局：從“量增”到“質升”的結構性轉變
供給體系從“單一渠道”向“多元并舉”演進
經過“十四五”時期的快速發展，我國廉租房(保障性租賃住房)供給體系已從政府單一供給向“政府主導、市場參與、社會協同”的多元供給格局轉變。中研普華產業研究院的研究顯示，當前供給渠道主要包括：政府直接投資建設、企事業單位自有用地建設、產業園區配套建設、存量房屋改建、集體土地建設租賃住房等。這種多元化的供給模式，不僅擴大了房源總量，也提高了供給效率，滿足了不同群體的差異化需求。
從供給結構看，“存量轉化”正成為重要的房源籌集方式。2025年，隨著新建項目逐步入市，市場在歷經供應高峰后，開始回歸平穩期。主要原因在于拿地新建項目逐步入市，市場進入存量改建為主的供應格局，加之城市中可用于改造的優質存量資產逐漸枯竭，轉化難度亦將逐年走高。這種從“增量新建”向“存量轉化”的轉變，標志著行業從外延式擴張向內涵式發展的轉型。
需求特征從“有房租”向“租好房”升級
隨著我國社會經濟的快速發展，租賃需求已不再局限于“有房租”，而是“租好房”，對品質需求的深入理解則成為解題的關鍵要義。2025年政府工作報告中提出“適應人民群眾高品質居住需要，完善標準規范，推動建設安全、舒適、綠色、智慧的‘好房子’”。人們對于“好房子”的期許，不僅包含新房、二手房，更包含租賃住房，涵蓋了從住宅開發、城市更新到住房租賃等不同領域的建設、改造與運營的創新實踐。
中研普華產業研究院在調研中發現，新一代租客群體呈現出鮮明的特征：他們普遍受教育程度更高，對居住品質有更高要求，不僅關注房屋本身的質量，還重視社區環境、配套設施、物業服務等綜合因素;他們更加注重租賃權益保障，希望獲得穩定的租期、合理的租金漲幅、透明的收費項目;他們更加依賴數字化服務，希望通過手機APP完成看房、簽約、繳費、報修等全流程操作。這些需求變化對廉租房的產品設計、服務內容、運營管理提出了全新要求。
市場格局從“保障獨大”向“雙軌并行”轉型
2025年，住房租賃市場“保租房+市場化”雙軌格局基本成型。上海、武漢、成都、深圳、杭州等城市保租房與集中式比例較高，“保租房+市場化”雙軌格局成型。這種雙軌格局的形成，標志著我國住房租賃市場進入了分類施策、分層供給的新階段。
在保障軌方面，政府通過土地、財政、金融等政策支持，大力發展保障性租賃住房，重點解決新市民、青年人等群體的住房困難問題。在市場軌方面，通過規范市場秩序、培育專業機構、鼓勵多元供給，滿足多樣化、多層次的租賃需求。中研普華產業研究院分析指出，雙軌格局不是簡單的分割，而是有機的銜接。保障性租賃住房通過“租購同權”等政策創新，逐步與市場化租賃住房接軌;市場化租賃住房通過參與保障性住房建設運營，承擔社會責任。這種“保障保基本、市場促改善”的格局，既體現了住房的民生屬性，又發揮了市場的資源配置作用。
區域分化從“普遍短缺”向“結構性過剩”演變
隨著保障性住房的大規模建設，部分城市出現了結構性供需失衡問題。一方面，一線城市和部分熱點二線城市仍然面臨供給不足的壓力，租金水平居高不下;另一方面，部分三四線城市和遠郊區縣出現了房源空置率上升的現象。這種區域分化反映了人口流動與住房供給的空間錯配。
中研普華產業研究院在報告中指出，未來廉租房的空間布局需要更加精準。在人口凈流入的大城市，應繼續加大供給力度，重點在產業集聚區、交通樞紐周邊布局，促進職住平衡;在人口穩定或流出的城市，應控制新建規模，重點通過存量改造提升居住品質。同時，應加強區域協調，推動住房保障資源在都市圈、城市群范圍內優化配置，緩解中心城市的住房壓力。
投融資模式從“財政依賴”向“多元融資”轉變
長期以來，廉租房建設主要依賴財政投入，資金壓力大、可持續性差。2025年，隨著保障房REITs首發和擴募成功落地，融資結構持續優化，債券類融資占比大幅提升。保障房公募REITs數量和規模高速增長，推動行業自我造血能力的提升。目前我國REITs發行進入常態化階段，已上市的保障房公募REITs出租率韌性凸顯，租金結構性調整，租金收繳率高位，運營指標整體趨穩。
中研普華產業研究院分析認為，REITs等金融工具的引入，正在重構廉租房的商業模式。傳統模式下，政府或企業持有資產，依靠租金收入緩慢回收投資，資金沉淀嚴重。REITs模式下，通過將資產證券化，可以實現前期投資的快速回收，形成“投資-建設-運營-退出”的良性循環。這不僅緩解了財政壓力，也吸引了更多社會資本參與保障性住房建設。除了REITs，專項債、政策性銀行貸款、公積金支持等工具也在不斷創新，共同構建了多元化的融資體系。
建設模式從“集中新建”向“存量轉化”拓展
隨著城市發展從外延擴張轉向內涵提升，廉租房的建設模式也在發生深刻變化。2025年，政策明確支持利用存量低效用地建設保障性住房。中央經濟工作會議提出鼓勵收購存量商品房用于保障房。這些政策導向，標志著廉租房的建設重點正在從“集中新建”向“存量轉化”轉變。
存量轉化主要包括三種路徑：一是閑置非住宅改造，將閑置的商業、辦公、工業廠房等改造為租賃住房;二是城中村綜合整治，通過改造提升將城中村房屋納入保障性住房體系;三是存量商品房轉化，通過收購、租賃等方式將市場存量房源轉化為保障性租賃住房。中研普華產業研究院指出，存量轉化模式具有多重優勢：一是建設周期短，能夠快速增加供給;二是成本相對較低，減輕了財政負擔;三是位置優越，多位于城市建成區，交通便利、配套成熟;四是盤活存量資產，提高了資源利用效率。
運營模式從“粗放管理”向“專業運營”升級
傳統的廉租房管理往往重建設、輕運營，導致設施老化、服務缺失、社區衰敗等問題。2025年，隨著《住房租賃條例》的實施和行業標準的完善，運營管理正從“粗放式”向“專業化”轉變。中研普華產業研究院的研究顯示，專業化運營主要體現在三個方面：一是標準化服務，建立從入住到退租的全流程服務標準;二是數字化管理，通過信息化平臺實現租金收繳、維修報修、投訴處理等線上辦理;三是社區化運營，通過組織文化活動、提供增值服務等方式增強租戶歸屬感。
在運營主體方面，形成了多元參與的格局。地方國有企業依托其顯著的資源整合與平臺運營優勢，展現出強勁的市場發展動能。截至2025年年末，國企系企業在住房租賃市場中的市場份額占比顯著提升。與此同時，專業化住房租賃企業通過輕資產托管模式，為保障性住房項目提供專業運營服務。這種“國有資本持有資產、專業機構運營服務”的分工模式，既發揮了國有資本的穩定性優勢，又利用了市場機構的專業性優勢。
治理模式從“單向管理”向“共同治理”演進
廉租房社區治理一直是難點問題，租戶流動性大、社區認同感弱、管理難度高。2025年，各地在實踐中探索出了多種治理創新。北京推行“租購同權”試點，逐步賦予承租人子女就近入學等公共服務權益，增強了租戶的歸屬感;上海建立“租戶委員會”制度，讓租戶參與社區事務決策，提高了治理的民主性;深圳推廣“智慧社區”建設，通過數字化手段提升管理效率和服務水平。
中研普華產業研究院認為，未來的社區治理將朝著“共建共治共享”的方向發展。政府負責政策制定和監管，企業負責運營管理和服務提供，租戶參與社區事務和志愿服務，社會組織提供專業支持和服務補充。這種多元共治的模式，不僅能夠提高治理效能，還能夠增強社區凝聚力，促進社會融合。
四、金融創新：從“財政輸血”到“自我造血”的路徑探索
REITs破題“投融建管退”閉環
保障性租賃住房REITs的推出，是2025年住房租賃領域最重要的金融創新。隨著保障房REITs發行節奏的加快，通過REITs等金融工具盤活存量資產、擴大租賃房源供給規模，不僅有助于完善租賃住房供給體系，也為保租房業務的可持續發展提供了有力支撐。中研普華產業研究院在《“十四五”廉租房行業發展形勢研究及“十五五”規劃期內企業投資趨勢預測報告》中分析指出，REITs的引入具有三重意義：一是打通了“投融建管退”的完整閉環，為社會資本提供了可預期的退出渠道;二是降低了融資成本，通過公開市場發行獲得了長期穩定的低成本資金;三是倒逼運營管理專業化，只有運營良好的項目才能獲得資本市場認可。
從實踐來看，已上市的保障房公募REITs表現出良好的市場表現。出租率保持高位，租金收繳率穩定，運營指標整體趨穩。這證明了保障性住房雖然租金水平相對較低，但通過規模化、專業化的運營，仍然能夠實現穩定的現金流，具備資產證券化的條件。中研普華產業研究院預測，隨著REITs市場的成熟和擴容，未來將有更多保障性住房項目通過這一渠道實現資產盤活，形成可持續的商業模式。
險資基金成為重要投資力量
2025年租賃市場大宗交易中，險資、基金等非國企企業主導涉租大宗交易市場，占比超六成，積極布局一線城市。保險資金憑借期限長、成本低、規模大的優勢，成為保障性住房重要的資本來源;產業投資基金通過股權投資方式，支持優質項目發展。這種多元化資本結構的形成，標志著保障性住房投資正從政府主導向市場主導轉變。
中研普華產業研究院分析認為，險資基金大規模進入住房租賃市場，反映了這一領域的投資價值正在被重新認識。保障性住房雖然收益率相對較低，但具有現金流穩定、風險分散、抗周期性強等優勢，與保險資金、養老基金等長期資金的屬性高度匹配。隨著監管政策的放寬和投資渠道的拓寬，預計將有更多長期資本進入這一領域，為保障性住房建設提供穩定的資金支持。
政策性金融工具持續發力
除了市場化融資工具，政策性金融在保障性住房領域繼續發揮重要作用。2025年，專項債、超長期國債、政策性金融工具的出臺，使保障性安居工程融資渠道更加多樣化。這些政策性工具既可以有效消化存量，促進供需平衡，也有利于優化增量，多渠道籌集保障性住房。
中研普華產業研究院指出，政策性金融工具的優勢在于能夠提供期限長、成本低的資金，適合保障性住房這種投資回報期長的項目。同時，政策性金融機構還可以通過信貸政策引導，鼓勵商業銀行加大對保障性住房的信貸支持。未來，政策性金融與市場化金融的協同配合，將構建更加完善的住房金融體系。
綠色金融賦能可持續發展
隨著“雙碳”目標的推進，綠色金融正在成為保障性住房領域的新亮點。2025年，多地保障性住房項目開始申請綠色建筑認證，并通過發行綠色債券、獲得綠色信貸等方式籌集資金。綠色金融不僅為保障性住房提供了新的融資渠道，也推動了行業的可持續發展。
中研普華產業研究院在報告中分析，綠色金融在保障性住房領域的應用主要體現在三個方面：一是綠色建筑，通過采用節能材料、綠色技術，降低建筑能耗和運營成本;二是綠色社區，通過規劃綠色空間、推廣垃圾分類、建設海綿城市等，提升社區環境品質;三是綠色運營，通過智能化管理、資源循環利用等，提高運營效率。這些綠色實踐，不僅符合國家戰略方向，也提升了保障性住房的居住品質和市場價值。
結語：在時代變局中構建中國式住房保障解決方案
站在“十四五”收官與“十五五”開局的歷史交匯點，中國廉租房行業正站在從“規模擴張”到“品質提升”、從“政府主導”到“市場協同”、從“單一供給”到“多元融合”的深刻轉型關口。
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若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《“十四五”廉租房行業發展形勢研究及“十五五”規劃期內企業投資趨勢預測報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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