【導語】
2025年，既是"十四五"規劃的收官之年，也是"十五五"規劃的謀篇之年，老年公寓行業從"民生兜底"向"產業支柱"躍遷的壯闊圖景徐徐展開。作為深耕產業咨詢二十余年的中研普華研究團隊，我們在《2025年版老年公寓產業規劃專項研究報告》中看到的不僅是人口結構的變化，更是一個萬億級產業從"粗放供給"向"精準服務"、從"硬件建設"向"生態運營"轉型的歷史性機遇。
一、"十四五"回顧：老年公寓產業的結構性變革
1.1 政策演進：從"補缺型"到"發展型"的戰略躍升
"十四五"期間，老年公寓政策經歷了從"保基本"到"促發展"的深刻轉變。2024年1月，國務院辦公廳印發《關于發展銀發經濟增進老年人福祉的意見》，這是我國首個以"銀發經濟"命名的政策文件，提出4個方面26項舉措，首次將老年公寓產業從"民生事業"提升為"經濟產業"。
2025年政策力度進一步加大。2025年1月，中共中央、國務院發布《關于深化養老服務改革發展的意見》，明確提出發揮養老服務產業發展市場配置資源作用，推動養老服務產業規模化、集群化、品牌化發展，鼓勵外商投資國內養老服務產業并享受國民待遇。2025年3月，《政府工作報告》連續兩年強調"大力發展銀發經濟"，二十多份相關提案覆蓋養老服務、智能科技、醫療健康等六大領域。
中研普華產業研究院在編制政策評估報告時發現，政策導向呈現三大轉變：
從"事業"到"產業"的轉變。政策出發點從"應對老齡化的負擔"轉變為"新增的產業新需求、新動能和新機會"，通過政策系統性設計、技術深度融合、精準把握社會需求和產業模式創新，將養老產業從民生工程升級為新的增長引擎。
從"兜底"到"分層"的轉變。政策體系從單一保基本轉向"普惠養老服務+中高端市場"雙輪驅動。一方面，健全分級分類、普惠可及、覆蓋城鄉、持續發展的養老服務體系;另一方面，鼓勵發展高品質、多樣化的老年公寓產品，滿足不同收入群體的差異化需求。
從"封閉"到"開放"的轉變。 2025年政策明確鼓勵外商投資國內養老服務產業并享受國民待遇，這意味著老年公寓市場將迎來更多國際資本、國際運營模式的參與，行業競爭格局將深刻重塑。
1.2 市場格局：從"供給短缺"到"結構性過剩與短缺并存"
"十四五"期間，老年公寓市場呈現"總量增長、結構失衡"的特征。截至2024年底，全國養老機構超過4萬家，護理型床位占比提升至65.7%。然而，市場供需錯配問題依然突出：
高端市場供給不足。 面向高凈值人群的CCRC(持續照料退休社區)、高端醫養結合公寓等產品供給稀缺，泰康之家、親和源等頭部品牌一床難求，市場呈現"供不應求"狀態。
普惠市場質量不高。 大量養老機構設施陳舊、服務單一，難以滿足老年人對品質生活的需求，空置率居高不下。部分機構"有床位、無服務"，陷入"低價格-低質量-低入住率"的惡性循環。
護理型床位缺口巨大。 隨著高齡化、失能化趨勢加劇，專業護理需求爆發，但具備醫療護理、康復理療、慢病管理能力的護理型床位占比雖提升至65.7%，仍難以滿足剛性需求，認知癥照護床位需求年增速達18.9%。
中研普華市場調研團隊發現，"十四五"期間老年公寓市場的最大變化在于需求端的升級：60-70歲"銀發中青年"對社交娛樂、文化康養的需求增速達15.6%，從"被動養老"轉向"主動享老";失能失智老人對專業照護的需求持續擴大，推動機構從"生活照料"向"醫療護理"轉型。
1.3 模式創新：從"單一居住"到"生態運營"
"十四五"期間，老年公寓商業模式經歷深刻重構，呈現三大創新方向：
方向一：醫養結合深度化。 截至2025年底，上海醫療衛生機構與180余家養老機構、450余家社區居家養老服務照料中心簽訂合作協議，醫養結合服務覆蓋率達89.7%。泰康之家每個社區配套建設二級康復醫院，醫保定點覆蓋率100%，專業護理人員占比達65%，遠高于行業平均水平。
方向二：智慧養老場景化。 深圳南澳人民醫院自主研發的"智慧老年人需求與綜合能力評估系統"，將"醫養康護"技術和人工智能結合，打造"智慧平臺+醫養康護教"的科技服務模式，入選國家級推廣目錄。福建莆田通過5G網絡實現24小時無感監護，異常事件響應辦結率達99%，用輕資產模式破解普惠養老難題。
方向三：連鎖化品牌化發展。 上海親和源已在全國布局15個養老社區，累計服務超過1.2萬名長者，建立ISO9001認證的服務質量管理體系，2024年客戶滿意度達96.7%。泰康之家在全國22個城市布局，總床位超過3.5萬張，通過"保險+醫養"模式實現規模化發展。
2.1 趨勢一：銀發經濟成為國民經濟新支柱
中研普華產業研究院在《"十五五"規劃期內企業投資趨勢預測報告》中判斷，到2035年，銀發經濟市場規模有望達到30萬億元，占GDP比重約10%。老年公寓作為銀發經濟的核心載體，將迎來歷史性發展機遇。
政策紅利持續釋放。 2025年12月，民政部等8部門聯合印發《關于培育養老服務經營主體促進銀發經濟發展的若干措施》，出臺14項具體舉措，進一步培育養老服務經營主體。2025年5月，中國人民銀行宣布設立5000億元服務消費與養老再貸款，加大消費重點領域低成本資金支持力度。
產業融合加速推進。 "十五五"期間，老年公寓將與文旅、金融、科技等產業深度融合。2025年2月，商務部等9單位發布《關于增開銀發旅游列車促進服務消費發展的行動計劃》，提出到2027年構建覆蓋全國的銀發旅游列車產品體系。老年公寓+旅居養老、老年公寓+康養旅游、老年公寓+老年教育等融合模式將成為新增長點。
區域集群初步形成。 截至2024年底，全國已建成23個銀發經濟產業園，集聚企業超過5800家，京津冀、長三角、成渝、粵港澳四大銀發產業集群初露端倪。產業聚集將有效促進精細化、體系化的分工協作，推動老年公寓產業鏈、供應鏈、價值鏈三鏈同構。
2.2 趨勢二：智慧養老從技術導入走向規模應用
"十五五"期間，智慧養老將從"概念驗證"走向"規模落地"，成為老年公寓的"新基建"。中研普華預測，到2030年，智慧養老技術服務市場規模將突破萬億元，年復合增長率保持20%以上。
技術應用場景全面拓展。 智能藥盒、防跌倒智能設備、毫米波生命體征探測、智能護理床、下肢外骨骼機器人等產品將從"展示品"變為"日用品"。泰康之家投入巨資研發智慧養老系統，實現健康數據實時監測，異常情況預警準確率達99.2%。
數據要素價值充分釋放。 "居民健康數據授權共享"模式將在更多城市推廣。四川省資陽市作為"數智康養城市"試點，醫養結合服務簽約率達到90%以上，2025年將實現主城區老年人群的居家和社區醫養結合服務全覆蓋。
AI技術深度賦能。 全國政協委員提議，重點推動社區和家庭養老機器人發展行動計劃，爭取到2030年形成一批具有全球影響力的養老機器人產業集群和科技創新中心。智能照護機器人、陪伴式機器人、康復輔助機器人將成為老年公寓的"新員工"。
2.3 趨勢三：醫養結合從"物理疊加"到"化學融合"
"十五五"期間，醫養結合將從"機構相鄰、簽約合作"的物理疊加，走向"一體化運營、連續性服務"的化學融合。
醫療能力內化。 老年公寓將普遍具備醫療護理、康復理療、慢病管理、臨終關懷等綜合能力，內設醫療機構、納入醫聯體管理成為標配。湯陰縣要求2025年底前全縣老年友善醫療機構比例達到90%，二級公立醫院老年醫學科比例達到100%。
護理型床位主導。 政策明確支持養老機構內設醫療機構、納入醫聯體管理，并完善醫保與長期護理保險對接機制。護理型床位占比將持續提升，成為機構核心資產與盈利增長點。
安寧療護擴容。 2026年上海將進一步推進安寧療護服務擴容，目標實現中心城區服務覆蓋率100%。安寧療護、認知癥照護、失能照護等專業化服務將成為老年公寓的差異化競爭力。
2.4 趨勢四：供給體系從"啞鈴型"到"橄欖型"
"十五五"期間，老年公寓供給體系將從"低端普惠+高端奢華"的啞鈴型，轉向"中端主導、兩端延伸"的橄欖型。
中端市場擴容。 面向中等收入群體的品質型老年公寓將成為市場主力，月費在數千元至萬元之間的產品供給將大幅增加。這部分群體既有支付能力，又有品質需求，是市場規模擴張的核心驅動力。
普惠市場提質。 通過"政府補貼+社會資本+金融支持"的組合拳，普惠型養老機構將實現設施升級、服務提質。長期護理保險試點擴面、普惠養老專項再貸款等政策支持，將提升普惠機構的可持續性。
高端市場細分。 面向高凈值人群的老年公寓將進一步細分，出現藝術養老、禪修養老、海外旅居養老等主題化產品。泰康之家、親和源等頭部品牌將通過會員制、保險對接等模式，鎖定高凈值客戶的長期支付。
2.5 趨勢五：國資平臺從"組建期"到"發展期"
"十五五"期間，各級國有康養平臺企業將提速角逐。目前70%左右省市已組建區域康養平臺企業，"十四五"期間是組建和論證階段，"十五五"則是加速發展的一年。
央國企廣泛布局。 已入局的央國企將更廣泛多元布局銀發產業，未入局的也將紛紛涉足。央企將發揮資金、資源、信用優勢，通過輕重結合模式快速擴張。
地方平臺差異化發展。 各地方康養平臺企業將基于不同區域條件與發展基礎，走出不同發展模式，實現銀發產業"國資力量"帶隊下的多元性發展。部分區域將形成"地方國資+社會資本+專業運營"的合作格局。
REITs等金融工具應用。 隨著保障性租賃住房REITs、公募REITs等金融工具成熟，老年公寓資產的流動性將顯著提升，為國資平臺提供退出通道和再融資工具。
三、產業規劃：中研普華的方法論與實踐
3.1 "十五五"老年公寓企業戰略規劃的核心框架
基于對政策趨勢、市場變化和典型案例的系統分析，中研普華產業研究院提出"十五五"時期老年公寓企業戰略規劃的"三維模型"：
第一維度：產品維度——構建"全生命周期"產品體系。 企業需要覆蓋"活力老人-介助老人-介護老人-失智老人"的全生命周期，提供獨立生活、協助生活、專業護理、記憶照護等連續性服務。中研普華建議，頭部企業應建立"產品矩陣"，通過同一品牌下的不同產品線滿足差異化需求;中小企業則應聚焦單一細分市場，建立專業化壁壘。
第二維度：服務維度——打造"醫療+養老+科技"融合生態。企業需要整合醫療資源(自建醫院或醫聯體合作)、養老資源(專業護理團隊)、科技資源(智慧養老平臺)，形成"三位一體"的服務能力。中研普華在編制商業計劃書時發現，具備醫養結合能力和智慧化水平的企業，在客戶獲取、服務溢價、運營效率方面具有顯著優勢。
第三維度：模式維度——探索"輕重分離"的可持續運營。 重資產端聚焦優質物業的長期持有，通過REITs等工具實現資金循環;輕資產端通過品牌輸出、管理輸出、服務輸出實現規模擴張。中研普華建議，企業應建立"投建營"一體化能力，或通過與金融機構、地產開發商的合作，實現資源互補。
3.2 區域布局的差異化策略
中研普華在編制區域產業規劃時，針對不同區域市場提出差異化策略：
一線城市及都市圈： 聚焦"高端醫養結合"和"智慧養老"。這些區域高凈值人群集中，支付能力強，對品質要求高，適合布局CCRC、高端護理院等產品。同時，科技資源豐富，適合智慧養老技術的研發和應用。上海、北京、深圳、廣州、杭州等城市是布局重點。
強二線城市： 把握"中端市場擴容"和"連鎖化擴張"機遇。這些城市老齡化程度加深，養老需求快速增長，但高端產品供給不足，存在"價值洼地"。企業可以通過標準化產品快速復制，建立區域品牌影響力。成都、武漢、南京、青島、寧波等城市值得關注。
三四線城市及縣域： 關注"普惠養老提質"和"醫養結合下沉"。這些區域優質養老資源稀缺，但政策支持力度大，通過"公建民營""PPP模式"等參與普惠養老，或通過與縣級醫院合作開展醫養結合，存在市場機會。但需注意支付能力限制，控制投資規模。
4.1 政策風險的"不確定性"
雖然政策整體利好，但具體執行存在不確定性。中研普華在編制項目評估報告時特別提醒，需要關注三類政策風險：一是醫保政策調整風險，醫保支付范圍、長護險試點擴面進度存在不確定性;二是土地政策變化風險，養老用地性質、出讓方式、價格標準可能調整;三是補貼政策退坡風險，隨著市場成熟，建設補貼、運營補貼可能逐步減少。
4.2 市場風險的"供需錯配"
老年公寓市場存在"叫好不叫座"現象。部分項目定位偏差，高端項目定價過高導致入住率低，普惠項目服務質量差導致口碑差。中研普華建議，企業在投資前必須進行充分的市場調研和需求驗證，避免"供給創造需求"的盲目投資。
4.3 運營風險的"專業性門檻"
老年公寓運營具有高度的專業性，涉及醫療護理、康復服務、心理疏導、營養膳食、文娛活動等多個領域。中研普華在調研中發現，部分地產轉型企業"重建設輕運營"，導致項目交付后運營不善。建議企業建立專業的運營團隊，或與專業運營商合作，避免"外行管內行"。
4.4 金融風險的"長周期挑戰"
老年公寓投資回收周期長，通常需要10-15年甚至更長時間。中研普華建議，企業必須建立與長周期相匹配的融資結構，避免短債長投。同時，應積極探索REITs、ABS等資產證券化工具，提升資產流動性。
五、結語：老年公寓的"黃金十年"
站在"十四五"收官與"十五五"開局的交匯點，老年公寓產業正迎來"黃金十年"。中研普華產業研究院在《"十四五"老年公寓行業發展形勢研究及"十五五"規劃期內企業投資趨勢預測報告》中判斷，未來五年，老年公寓將成為銀發經濟中最具確定性的細分賽道：
中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。
若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2025年版老年公寓產業規劃專項研究報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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