一、先給結論：未來五年，養老院建設不是“做不做”，而是“怎么做才不會被擠下車”
“嬰兒潮”正在批量步入“養老潮”。
中研普華剛剛封閉《2024-2029 年中國養老院建設發展現狀及前景規劃建議報告》，我們在最后一頁寫下觀點：行業正從“政府兜底”邁向“市場分層”，從“床位饑渴”轉向“品質饑渴”，從“重建設”走向“重運營”。當保基本、普惠、高端三條需求曲線同時上揚，而土地、資金、人力三條供給曲線同時收緊，“建設門檻”將第一次高過“拿地門檻”。換句話說，誰還在用房地產舊地圖，誰就會在養老新大陸里迷路。
二、把“養老院”寫成“中國故事”：五大場景正在重寫商業邏輯
1. 政府端：保基本、兜底、應急——
“十五五”首次把“養老機構覆蓋率”寫進約束性指標，北京、上海、四川在土地出讓環節直接綁定“配建養老設施”，沒有養老床位指標，連報名拍地的資格都沒有。中研普華在《保障房與養老聯動投資趨勢報告》中提醒：以后拿不出“醫養結合+智慧消防”一體化方案，別想在一線城市拿項目。
2. 產業端：醫養結合、康養融合、產旅融合——
TikTok 電商要在云南建“銀發直播基地”，提出“三個月入住、六個月滿租”，傳統敬老院跟不上，只有“裝配式養老單元+智慧護理系統”才能把“建設、裝修、運營”一次打包。報告觀點：誰能提供“EPC+O”整體解決方案，誰就能在商務標里“躺贏”。
3. 消費端：60 后新老人、慢病活力老人、失能失智老人——
清明返鄉，小紅書“養老社區打卡”筆記量翻倍，點贊最高的是“把古村落改成書院養老”的皖南項目。新老人要的是“隨時就醫、隨時出游、隨時退住”的輕資產養老，傳統“押一付一+月費”回本周期長，保險式、會員式、分時式養老周期大幅縮短，資本立刻嗅到味道。
4. 存量端：舊廠房、舊學校、舊醫院——
全國存量閑置用房面積龐大，浙江、廣東、江蘇相繼推出“存量改養老”綠色通道，消防、規劃、建設三條線并聯審批，最短 38 天拿到施工許可。報告觀點：當“存量改造”與“普惠養老”掛鉤，REITs 退出通道瞬間打開，資本開始“帶著床位指標”掃樓。
5. 資本端：險資、REITs、綠色信貸——
國內首單“養老設施公募 REIT”上市即漲停，網下申購倍數刷新記錄;央行綠色信貸新規把“養老存量改造”納入低息目錄，實際利率比開發貸低出一大截。中研普華在融資可行性模塊里寫道：養老標簽已從“政策任務”升級為“融資利器”。
三、產業鏈“三段論”：誰在吃肉，誰在喝湯?
上游：土地、資金、政策——“集體經營性建設用地”“存量商辦”“劃撥醫療用地”三類土地同時開閘，起拍價低、租期長，但要求“醫養結合+普惠定價+運營期不低于十五年”，算清長賬才能舉牌。
中游：投資商、運營商、服務商——品牌運營商出現“K 型分化”，頭部企業憑借“資管+運營”長協，出租率穩居高位;腰部以下卻陷入“低價搶房、空置高企、續租下滑”的死亡循環。報告判斷：未來三年，擁有“自持物業+現金分紅”能力的企業將啟動“逆向并購”，把只做包租的輕資產公司變成自己的項目池。
下游：老人、家庭、社區——老人從“住得起”升級為“住得好”，對護理、康復、社群、寵物友好等增值服務付費意愿明顯提升。中研普華測算：提供一站式醫養服務的機構，比純床位出租模式毛利率高出 8–10 個百分點。
1. 住建部《養老機構建設標準》試點版明確：存量商辦、舊廠房、集體土地新建三類項目，可直接認定為“普惠養老”，享受民用水電、稅收減免、REITs 綠色通道。
2. 央行“金融支持養老行業 17 條”：允許銀行向自持型養老項目發放期限最長三十年、利率低于同期限開發貸的專項貸款，并可按綠色信貸計入考核。
3. 財政部、稅務總局聯合公告：養老運營企業減按 1.5% 繳納增值稅，相比住宅租賃 5% 的稅率，直接多出 3.5 個點的凈利潤空間。
五、技術“暗線”：數字化正在把“人力密集”變成“算力密集”
我們在杭州臨安看到一套“無人養老社區”：
- 線上預約、電子簽約、人臉識別入住全程三分鐘;
- 入住后，床墊傳感器、水電表實時上傳，AI 根據心率、能耗曲線自動推送護理方案;
- 退住時，家屬手機端一鍵發起“秒退”，系統比對家具、保潔、能耗三條數據，押金原路退回。
中研普華結論：當“數字孿生+AIoT”覆蓋投拓、營建、運營、退出全周期，養老行業第一次擁有“像 SaaS 一樣可復制的現金曲線”。
六、風險“三把刀”：別被光鮮案例晃了眼
1. 土地性質：集體土地、劃撥醫療用地改革試點僅限 33 個縣，盲目跨區域復制，項目可能“批不了、建不成、賣不掉”。
2. 產品錯配：把城市高端公寓模板硬搬到鄉村，結果出現“五星大堂、空心床位”，老人不買賬;中研普華提示：養老改造必須“帶著護理動線去看樓”，否則裝修費就打水漂。
3. 運營債務：盲目收房、高杠桿裝修，一旦入住率下滑，現金流立刻“翻紅燈”。我們調研發現，華東某品牌運營商收房成本過高，運營第三年就被并購，股東本金縮水七成。
1. 市場側：盯緊“三大賽道”
- 存量改普惠——舊廠房、舊學校、舊醫院，政策綠燈+REITs 退出，雙輪驅動;
- 集體土地——北京、佛山、成都已入市地塊，起拍價低、租期長，適合做“護理型+活力型”分層產品;
- 輕資產輸出——區縣平臺公司手握物業但缺運營，品牌養老可輸出“系統+團隊”按營業額分成，無須拿地即可擴張。
2. 投資側：算清“兩筆賬”
- 現金流賬：把“床位差”升級為“服務溢價”，IRR 會從“過山車”變成“平滑曲線”;
- 退出賬：當下存量資產價格處于“地板價”，挑“高鐵口+舊商辦+消防合格”的標的，改造后租金提升空間可達三成以上，明年就能裝 REITs 退出。
3. 資本側：用對“兩種錢”
- 綠色貸款：利率下浮，但必須在放款后一定時間內拿到“綠色建筑運營標識”，建議提前半年找第三方做“預評估”;
- 私募基金：險資、養老金正在尋找“長期穩定現金流”，養老社區正好匹配其負債久期，可把“床位收益權”打包成 ABS，提前收回本金再滾動擴張。
八、寫在最后：別再問“養老賺不賺錢”，要問自己“配不配賺這份錢”
當“銀發海嘯”進入深水區，政策、資本、技術、需求第一次形成“四方共振”。
中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。
若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2024-2029 年中國養老院建設發展現狀及前景規劃建議報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。
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