2025年房屋租賃行業現狀與發展趨勢分析

2025年房屋租賃行業現狀與發展趨勢分析

一、引言

隨著城市化進程的加速和人口流動性的增加，房屋租賃市場逐漸成為房地產市場的重要組成部分。房屋租賃行業不僅關乎城市居民的居住需求，還涉及房地產的開發經營、中介服務、租賃經營等多個領域。近年來，隨著政策對租賃市場的支持力度不斷加大，房屋租賃行業正逐步走向規范化、專業化的發展道路。

二、房屋租賃行業市場現狀

1. 市場規模與增長

近年來，我國房屋租賃市場規模持續擴大。據相關數據顯示，2022年全國租房人數已經突破2.4億人，房屋租賃市場規模超過2.2萬億元。到了2023年，這一數據進一步攀升，租房人數達到2.6億人，市場規模增長至約3萬億元，同比增長3.5%。中研普華產業研究院的《2024-2029年房屋租賃產業現狀及未來發展趨勢分析報告》預計到2025年，中國房屋租賃市場規模將達到3.2萬億元，2025-2030年的復合增長率預計為7.5%。其中，住宅租賃服務市場將占據主導地位，占比超過60%，而寫字樓、工廠及倉儲租賃等細分市場也將實現顯著增長。

2. 租賃人口基礎與市場需求

當前，中國租房人口已接近2.6億，預計到2025年將突破3億大關。這一龐大的租房人口基礎為房屋租賃市場提供了廣闊的發展空間。從租房人口結構來看，流動人口、新就業大學生以及城市更新改造群體構成了租房市場的主要需求端。據統計，流動人口在租房人群中的占比超過40%，是租房市場的重要支撐。同時，隨著高校擴招和就業市場的變化，新就業大學生也成為了租房市場的重要力量。他們對居住環境、交通便利性、社區配套等方面有著更高的要求，促使租房市場向更加多元化、品質化的方向發展。

3. 主要城市租金水平及變化

在租金水平方面，不同城市之間存在顯著差異。一線城市由于經濟發展水平高、人口密集，租賃需求旺盛，租金水平整體較高。然而，隨著保障性租賃住房的大量入市以及居民收入預期的變化，一線城市租金水平呈現出穩中趨緩的態勢。例如，2024年1-11月，全國重點50城住宅平均租金累計下跌2.7%，其中一線城市雖然整體租金水平相對堅挺，但也出現了不同程度的下跌。二線城市則呈現出分化格局，一些經濟發展迅速、人口吸引力增強的城市租金水平相對穩定甚至有所上漲，而一些熱點城市則由于宏觀經濟弱復蘇、就業活躍度降低等因素的影響，租賃市場景氣度回落明顯，租金水平出現下跌。

三、政策環境分析

1. 中央及地方政策支持

近年來，中央和地方政府紛紛出臺了一系列政策措施，支持住房租賃市場的發展。從中央層面來看，政策對住房租賃市場的支持力度不斷加大。例如，2024年國務院政府工作報告明確提出構建房地產發展新模式，加大保障性住房建設和供給，滿足居民住房需求。同年7月，相關政策進一步強調加快推進保障性住房建設和建立多元化住房保障體系，為住房租賃市場的發展指明了方向。進入2025年，中央政府在住房租賃領域的支持力度繼續增強，不僅延續了之前的發展思路，還進一步細化了相關政策。財政部明確表示將使用專項債支持保障性住房項目的開發，為保障性住房的建設提供了強有力的資金支持。

在地方層面，各地政府積極響應中央號召，結合本地實際情況，出臺了一系列具有針對性的住房租賃政策。據統計，2024年1-11月，各地共出臺住房租賃政策超230次，供需兩端協同發力推進行業健康發展。例如，上海等城市將符合條件的多子女家庭納入住房保障范圍，在住房分配上給予照顧，并推出租金補貼政策，切實減輕多子女家庭的租房經濟壓力。此外，各地還紛紛增設“安居”類運營主體，如鄭州、合肥、杭州等眾多城市，積極推動保障性租賃住房相關工作，并創立了自主的住房租賃品牌，全身心投入租賃行業，開展長期的運營服務與管理工作。

2. 租購并舉住房制度的推進

租購并舉住房制度旨在打破傳統的“重購買、輕租賃”觀念，通過增加租賃房源供給、優化市場結構，滿足不同群體的居住需求，特別是新市民和青年人的階段性住房困難問題。近年來，隨著租購并舉住房制度的推進，保障性租賃住房成為解決大城市住房難題的著力點。與公租房等傳統保障性住房相比，保障性租賃住房具有更加靈活的政策特點。在保障對象上，保障性租賃住房不再局限于城鎮住房、收入“雙困難”家庭，而是將重點放在了人口凈流入的大城市，解決新市民、青年人的階段性住房困難問題。在供給主體上，保障性租賃住房充分發揮市場機制作用，鼓勵多方參與，引導多主體投資、多渠道供給。這不僅增加了租賃房源的供給量，也提高了租賃房源的品質和服務水平。

3. 金融支持政策的完善

金融支持政策在房屋租賃市場的發展中發揮著重要作用。近年來，政府通過多元化的金融手段支持房屋租賃市場的發展。一方面，政府鼓勵金融機構創新金融產品和服務，為租賃住房的建設和運營提供資金支持。例如，保租房公募REITs市場規模與發行情況均呈現出積極態勢，保租房REITs發行節奏明顯加快，預計2025年累計發行規模將超250億元。這一金融產品的推出，不僅為保障性租賃住房項目提供了穩定的資金來源，也拓寬了投資者的投資渠道。另一方面，政府還通過財政補貼、稅收優惠等政策措施，降低租賃住房的建設和運營成本，提高租賃住房的供給效率。此外，隨著金融科技的發展，金融支持政策在房屋租賃市場中的應用也越來越廣泛。例如，大數據、人工智能等技術的應用，使得金融機構能夠更準確地評估租賃住房項目的風險和收益，為投資者提供更加精準的投資建議。

四、行業競爭格局分析

1. 行業寡頭效應顯著

從市場規模來看，中國房屋租賃行業正處于快速發展階段。據相關數據顯示，截至2024年，中國房屋租賃行業資產規模已突破2.5萬億元，企業數量超過15萬家，從業人員規模達300萬人。中研普華產業研究院的《2024-2029年房屋租賃產業現狀及未來發展趨勢分析報告》預計2025年市場規模將延續年均8%-10%的增速，住宅租賃服務市場占比超60%，寫字樓、工廠及倉儲租賃細分市場增速顯著。如此龐大的市場規模為行業頭部企業提供了廣闊的發展空間，也加劇了市場競爭的激烈程度。

在市場競爭中，頭部企業憑借其規模優勢、品牌影響力和資金實力，逐漸在市場中占據主導地位。以鏈家、自如等為代表的頭部企業，通過規模化運營和數字化管理，不斷提升服務質量和運營效率，贏得了廣大租客的信賴和支持。這些頭部企業不僅在房源數量、服務質量、品牌影響力等方面具有顯著優勢，還通過技術創新和模式創新，不斷探索新的增長點和發展空間。例如，自如推出了“無界社區”模式，融合辦公與居住場景，提升了租客的居住體驗;萬科泊寓則聚焦TOD(公共交通導向開發)項目，通過優化項目布局和交通配套，提升了項目的競爭力和吸引力。

隨著頭部企業在市場中的主導地位逐漸確立，行業寡頭效應也日益顯著。根據URI數據統計，截至2024年10月，TOP10住房租賃企業合計管理規模占比達到一半以上，行業寡頭效應顯著，且“強者恒強”的態勢將會持續加大。其中，國資系市場份額逐步擴大，以地方國企為代表的區域運營品牌開始占領市場，“國進民退”效應突出。截至2024年10月，國資系品牌數量占比由2019年的14%上升至37%。國資企業從最初的“被動完成任務”到現在的“比學趕超”，已然成為住房租賃市場中的主導力量。

2. 國資系品牌市場份額擴大

在當前的中國房屋租賃市場中，國資系品牌正以前所未有的速度崛起，其市場份額持續擴大，成為行業發展的重要力量。這一現象的背后，是多重因素的共同作用，包括政策扶持、市場需求變化以及國資系品牌自身的優勢。

近年來，中國政府對住房租賃市場的重視程度不斷提升，出臺了一系列政策措施以支持其發展。特別是“租購并舉”政策的深化實施以及保障性租賃住房建設目標的提升，為國資系品牌提供了廣闊的發展空間。據統計，2024年中央經濟工作會議明確提出“租購并舉”深化政策，多地推出“租金指導價”和“租購同權”試點，保障性租賃住房建設目標提升至650萬套(2025年)。這些政策的實施，不僅促進了租賃市場的規范化發展，也為國資系品牌提供了更多的市場機會。

國資系品牌市場份額的擴大，還得益于市場需求的變化。隨著城市化進程的加速和人口流動性的增加，租房人口數量持續增長。據統計，當前中國租房人口已接近2.6億，預計到2025年將突破3億大關。這一龐大的市場需求為房屋租賃行業帶來了巨大的發展機遇。同時，年輕一代住房觀念的轉變，使得越來越多的人傾向于選擇租房居住，進一步推動了租賃市場的發展。國資系品牌憑借其穩定的資金來源、強大的資源整合能力以及良好的品牌信譽，能夠更好地滿足市場需求，從而贏得了更多的市場份額。

國資系品牌自身的優勢也是其市場份額擴大的重要原因。一方面，國資系品牌通常擁有較為豐富的土地資源和開發經驗，能夠更好地把握市場機會，快速推出符合市場需求的租賃產品。另一方面，國資系品牌在運營管理方面也具有獨特的優勢。它們通常擁有較為完善的管理體系和運營團隊，能夠提供更專業、更高效的租賃服務。此外，國資系品牌還注重品牌建設和口碑營銷，通過不斷提升服務質量和客戶滿意度來增強市場競爭力。

3. 長租公寓企業積極拓展業務

從市場規模來看，長租公寓市場近年來呈現出快速增長的態勢。根據最新數據，2025年初，長租公寓市場略有增長，TOP30企業共管理182.7萬間房源，較上月增加0.7萬間，管理房源量顯著提升。這一增長趨勢得益于政府對住房租賃市場的持續支持和城市化進程的加速推進。隨著租房人口的不斷增加，預計到2025年，中國租房人口將突破3億大關，為長租公寓市場提供了廣闊的發展空間。

在運營策略上，長租公寓企業正積極拓展多元化業務，以適應市場需求的不斷變化。一方面，企業加強與房企、地方國企、創業等不同類型企業的合作，共同開發新項目，擴大市場份額。另一方面，企業還注重提升服務質量和居住體驗，通過智能化、數字化等技術的應用，提高運營效率和管理水平。例如，一些長租公寓企業利用互聯網和社交媒體平臺進行推廣，創建官方網站、微信公眾號等，發布公寓的詳細信息、優惠活動和租客故事等內容，吸引潛在租客的關注。同時，企業還通過提供多樣化的租賃方案、舉辦線下活動等方式，增強租客之間的互動和交流，營造良好的社區氛圍。

在投資方向上，長租公寓企業正積極尋找新的增長點，以實現業務的可持續發展。一方面，企業加大對保障性租賃住房的投資力度，利用政策支持和市場需求增長的機會，拓展業務規模。據統計，預計到2025年，市場上將新增約880萬平方米的保障性租賃住房，這為長租公寓企業提供了廣闊的投資空間。另一方面，企業還注重非居住類存量資產的改造和利用，通過提高資產周轉率和收益率，實現資本的有效布局。此外，隨著REITs(房地產投資信托基金)市場的加速發展，長租公寓企業也積極探索通過REITs等金融工具進行融資和退出，降低資金壓力，提高資產流動性。

五、技術趨勢分析

1. 數字化、智能化技術的應用

在21世紀的今天，數字化、智能化技術正以前所未有的速度滲透至各行各業，其中，中國房屋租賃行業也迎來了數字化、智能化轉型的關鍵時期。這一轉型不僅重塑了行業的運營模式，還極大地提升了服務效率與用戶體驗，為行業帶來了前所未有的發展機遇。

在房源管理方面，數字化技術實現了房源信息的精準匹配與高效管理。基于大數據分析和機器學習算法，AI系統能夠精準洞察租客的需求，無論是預算、房屋偏好還是對地理位置的要求，都能被精準捕捉。這大大縮短了租客找房的時間，提高了租賃交易的效率。同時，數字化技術還幫助房東實現了房源信息的快速發布與更新，降低了空置率，提升了資產收益。據不完全統計，全國范圍內成交的長租公寓大宗交易多位于一線城市，其中上海為絕對主戰區，占比高達69%。這背后，數字化技術功不可沒。

在運營管理方面，智能化技術的應用顯著提升了企業的運營效率與服務質量。以長租公寓為例，通過引入智能門鎖、智能水電表等設備，企業實現了對房源的遠程監控與管理，降低了人工成本，提升了管理效率。同時，智能客服系統的應用，使得租客能夠隨時隨地獲取服務支持，提升了用戶體驗。此外，數字化技術還幫助企業實現了對運營數據的實時監控與分析，為企業決策提供了有力支持。以城家CAS系統為例，該系統通過數字化技術搭建起一套行之有效的居住資產全場景運營解決方案，基本覆蓋了租賃住房全鏈條、全環節的精細化管理，顯著提升了企業的運營效率與服務質量。

2. 線上租房平臺的普及

近年來，線上租房平臺的市場規模持續擴大，用戶數量也呈現出快速增長的態勢。據國家統計局數據顯示，線上租房平臺的用戶規模和交易額呈現出持續增長的趨勢，特別是在新一線城市和二線城市，增速尤為顯著。這一趨勢的背后，是線上平臺提供了更加便捷、高效的租房服務，使得租客和房東可以更輕松地完成租房交易。據不完全統計，截至2024年底，中國互聯網租房市場的用戶規模已逼近9000萬，市場規模突破1萬億大關。

線上租房平臺之所以能夠快速普及，得益于其多方面的優勢。線上平臺打破了地域限制，租客可以通過手機或電腦輕松瀏覽全國乃至全球的房源信息，大大拓寬了租房的選擇范圍。線上平臺提供了豐富的房源信息，包括房屋照片、戶型介紹、周邊配套等詳細信息，有助于租客更全面地了解房源情況，降低信息不對稱風險。此外，線上平臺還提供了在線支付、在線簽約等功能，簡化了租房流程，提高了交易效率。同時，線上平臺還引入了實名認證、信用評分等機制，加強了對用戶身份和信用的核查，降低了交易風險。這些優勢使得線上租房平臺逐漸成為租客和房東的首選。

3. 看房與智能家居設備的發展

智能家居設備以其便捷、高效、智能化的特點，正逐步改變著人們的居住方式。據國際數據公司IDC的預測，2025年中國智能家居市場的出貨量將達到2.81億臺，同比增幅為7.8%。這一增長數據不僅反映了智能家居市場的快速發展，也預示著其在房屋租賃行業中的巨大潛力。

在看房過程中，智能家居設備的應用極大地提升了用戶的體驗。通過智能手機或語音助手，用戶可以輕松控制家中的燈光、空調、窗簾等設備，實現智能化、個性化的居住環境。例如，當用戶進入房間時，智能燈光系統自動亮起，空調自動調節到適宜的溫度，窗簾緩緩拉開，展現出窗外的美景。這種智能化的居住體驗不僅讓用戶感受到了科技帶來的便利，也提高了他們對房屋的滿意度和忠誠度。

智能家居設備的應用還為企業帶來了新的商業機遇。一方面，租賃企業可以通過提供智能家居設備作為增值服務，提升房屋的租金水平和市場競爭力。另一方面，智能家居設備還可以作為租賃企業收集用戶數據、優化運營管理的重要工具。通過智能家居設備收集到的用戶行為數據，租賃企業可以更好地了解用戶的需求和偏好，為用戶提供更加個性化、精準的服務。同時，這些數據還可以幫助企業優化房屋布局、提升運營效率，降低運營成本。

在房屋租賃市場中，智能家居設備的應用正逐步從高端市場向中低端市場滲透。隨著智能家居技術的不斷成熟和成本的降低，越來越多的中低端房屋開始配備智能家居設備。這不僅提升了中低端房屋的居住品質，也促進了智能家居設備在房屋租賃市場中的普及和應用。未來，隨著5G、物聯網、人工智能等技術的不斷發展，智能家居設備在房屋租賃市場中的應用將更加廣泛和深入。

六、投資趨勢分析

據中研普華產業研究院的《2024-2029年房屋租賃產業現狀及未來發展趨勢分析報告》分析預測

1. 資方多元化，私募基金、資管企業、險資成主力軍

私募基金作為住房租賃市場的重要參與者，近年來在投資領域逐漸拓寬。根據市場數據，住房租賃私募基金通過購買、翻新、運營和租賃住房，實現了長期穩定的租金收入和資產增值。這些基金通常由專業的基金管理公司或投資機構發起，吸引投資者參與，共同分享住房租賃市場的發展成果。相較于銀行貸款等傳統融資方式，私募基金在資金使用效率和成本方面具有明顯優勢，能夠更靈活地滿足企業的資金需求。

資管企業同樣在房屋租賃市場中扮演著重要角色。這些企業憑借其專業的投資管理團隊和豐富的市場經驗，為住房租賃市場提供了穩定的資金支持。資管企業在投資過程中，注重風險控制和市場趨勢的準確判斷，能夠為住房租賃企業提供有針對性的投資建議和策略。此外，資管企業還積極參與住房租賃市場的資產證券化(ABS)及不動產投資信托基金(REITs)業務，通過市場化運作提高資金的運用效率，為住房租賃市場注入更多活力。

險資的進入則為住房租賃市場帶來了新的機遇。近年來，證監會、金融監管總局等監管部門相繼出臺政策，允許保險資產管理公司試點開展資產證券化及REITs業務，為險資深度參與不動產市場打開了大門。險資以其規模龐大、長期穩定的特點，為住房租賃市場提供了長期穩定的資金來源。據不完全統計，截至2025年初，已有多家保險資產管理公司獲得REITs業務試點資格，并積極參與住房租賃市場的投資。險資的進入不僅有助于增加租賃住房的供給量和品質，滿足廣大市民的居住需求，還提高了住房租賃REITs市場的流動性和市場化程度，促進了市場的健康發展。

2. 保租房公募REITs市場規模與發行情況積極

從市場規模來看，保租房公募REITs市場呈現出快速增長的態勢。據公開數據顯示，截至2024年底，已上市的保租房公募REITs累計發行規模已達95.5億元。進入2025年，這一市場規模繼續擴大，預計年內累計發行規模將超250億元。這一增長趨勢得益于多方面因素的共同推動，包括政策支持的持續加碼、市場需求的不斷釋放以及投資者對保租房公募REITs投資價值的認可。

在政策層面，國家及地方政府相繼出臺了一系列支持保租房發展的政策措施。例如，中央層面提出了“租購并舉”的住房制度，強調要大力發展住房租賃市場，特別是保障性租賃住房。地方層面，各地政府也紛紛響應，通過土地供應、財政補貼、稅收優惠等多種方式支持保租房項目的建設和運營。這些政策措施為保租房公募REITs市場的發展提供了有力的制度保障和政策支持。

在市場需求方面，隨著城市化進程的加速和人口流動的增加，租賃住房需求持續增長。特別是在一線城市和熱點二線城市，由于房價高企和限購政策的實施，越來越多的年輕人和外來務工人員選擇通過租賃方式解決住房問題。而保租房作為政府主導、市場運作的租賃住房形式，具有租金穩定、品質可靠等優勢，受到了廣大租戶的歡迎。這一市場需求的不斷釋放為保租房公募REITs市場的發展提供了廣闊的空間。

投資者對保租房公募REITs投資價值的認可也是推動市場規模擴大的重要因素。保租房公募REITs具有穩定的現金流、較低的風險以及較高的投資回報率等特點，符合長期投資者的需求。同時，隨著REITs市場的不斷成熟和完善，投資者對保租房公募REITs的認知度和接受度也在不斷提高。越來越多的投資者開始關注并投資于保租房公募REITs市場，為市場的快速發展提供了充足的資金支持。

從發行情況來看，保租房公募REITs市場也呈現出積極態勢。近年來，隨著市場需求的不斷釋放和投資者關注度的提高，保租房公募REITs的發行節奏明顯加快。截至2024年底，已有多只保租房公募REITs成功發行上市，涉及資產類別涵蓋產業園、倉儲物流、消費基礎設施、保障性租賃住房等多個領域。進入2025年，保租房公募REITs的發行節奏繼續加快，預計將有更多優質項目通過REITs方式實現資產證券化。

3. 投資資產選擇偏好一線城市及可快速變現的非居類資產

近年來，中國房屋租賃行業市場發展迅速，投資資產的選擇偏好呈現出明顯的趨勢，即一線城市及可快速變現的非居類資產成為市場的熱門選擇。這一趨勢背后，既有市場規模和數據的支撐，也有行業發展方向和預測性規劃的引導。

從市場規模和數據來看，一線城市作為經濟、文化和科技的中心，擁有龐大的人口基數和高度發達的經濟體系，對房屋租賃的需求持續旺盛。據統計，2024年中國房屋租賃行業資產規模已突破2.5萬億元，其中一線城市的貢獻尤為顯著。隨著城市化進程的加速和人口流動性的提高，一線城市的租房人口數量持續增長，預計到2025年將突破3億大關。這一龐大的租房需求為房屋租賃市場提供了廣闊的發展空間，也吸引了大量投資者將目光投向一線城市。同時，一線城市的房屋租賃市場呈現出供需兩旺的局面。一方面，隨著保障性租賃住房項目的短期集中入市，供應量在2025至2026年間將達到歷史峰值，隨后逐步進入存量消化階段。另一方面，租房需求的增長勢頭依然強勁，尤其是在青年群體和外來務工人員中，對租賃住房的需求量大且穩定。這種供需關系為投資者提供了良好的市場環境，使得一線城市成為投資資產的首選之地。

除了市場規模和供需關系的支撐外，一線城市在政策環境、基礎設施、公共服務等方面也具有顯著優勢。例如，多地推出的“租金指導價”和“租購同權”試點政策，為租賃市場提供了更加穩定和可預期的發展環境。同時，一線城市的基礎設施完善、公共服務優質，也為租賃住房的保值增值提供了有力保障。這些因素共同促使投資者更加傾向于選擇一線城市作為投資資產。

另一方面，可快速變現的非居類資產也成為投資者的熱門選擇。這類資產通常包括商業、辦公、工業等非居住用途的房地產項目。由于非居類資產具有較高的周轉率和變現能力，投資者可以在較短時間內實現資金的回籠和增值。特別是在當前經濟形勢下，投資者更加注重資產的流動性和安全性，因此可快速變現的非居類資產備受青睞。

從投資方向來看，非居類資產的選擇也呈現出多元化趨勢。隨著共享經濟理念的普及和數字化轉型的加速，一些新興業態如共享公寓、民宿等逐漸成為非居類資產的重要組成部分。這些新興業態不僅滿足了消費者多樣化的居住需求，也為投資者提供了更加豐富的投資選擇。同時，隨著城市化進程的推進和產業結構的優化升級，一些具有發展潛力的二三線城市也開始吸引投資者的目光。這些城市的非居類資產在價格、位置、配套設施等方面具有優勢，為投資者提供了更加廣闊的投資空間。

從預測性規劃來看，未來中國房屋租賃行業市場將繼續保持穩健增長態勢。預計到2025年，中國房屋租賃行業市場規模將達到3.2萬億元，其中一線城市和非居類資產的市場份額將進一步擴大。這一趨勢將促使投資者更加關注一線城市和非居類資產的投資機會，通過精準的市場定位和有效的投資策略實現資產的保值增值。

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