隨著城市化進程的加速和居民生活水平的提高，中國城市經營行業正迎來前所未有的發展機遇。城市經營不僅關乎城市基礎設施的建設與運營，更涉及到公共服務的提供、房地產開發的合理規劃以及城市整體運行的高效性。
一、行業概覽：政策驅動與市場擴容重塑城市經營生態
中國城市經營行業在新型城鎮化與雙碳目標的疊加效應下，已從傳統基建主導邁入全要素運營時代。
根據中研普華產業研究院發布的《2025-2030年中國城市經營行業經營模式分析及發展前景展望報告》數據顯示，2020-2024年行業市場規模從7.8萬億元增至12.5萬億元，年復合增長率達9.8%，其中智慧城市、綠色建筑等新興領域貢獻超30%增量。
2024年，全國城市更新項目投資規模突破3.2萬億元，老舊小區改造覆蓋率提升至65%，標志著行業進入存量與增量并重的結構性轉型期。
二、產業鏈重構：從“政府單核”到“多元協同”的生態圖譜
當前城市經營產業鏈呈現上游技術化、中游服務集成化、下游需求多元化的特征。上游領域，以BIM(建筑信息模型)、物聯網設備為核心的智能建造技術供應商市場集中度提升，2024年CR5(行業前五企業份額)達48%;中游服務商分化明顯，頭部企業如萬物云、龍湖智創生活通過“科技+服務”模式，在城市運營服務市場占據23%份額;下游需求端，地方政府財政模式從土地依賴轉向經營性資產運營，2024年城市特許經營項目中標金額同比增長42%。
傳統政府主導模式正被三大創新路徑顛覆：
PPP 3.0政企協作：2024年財政部新增入庫PPP項目中，TOD(軌道交通導向開發)、EOD(生態環境導向開發)模式占比達67%，社會資本參與度提升至55%，項目平均回報周期從15年縮短至8-10年。
資產證券化突破：截至2025年3月，基礎設施公募REITs發行規模突破6000億元，其中保障性租賃住房、產業園區類資產溢價率最高達35%，成為盤活存量資產的核心工具。
全域運營服務商崛起：萬物云、華潤萬象生活等企業通過“空間運營+產業導入”模式，將物業費收入占比從85%降至52%，增值服務毛利率達40%以上。
四、競爭格局演變：技術壁壘與生態聯盟成決勝關鍵
行業集中度CR10從2020年的18%提升至2024年的31%，但細分領域分化加劇：
頭部企業(如萬科、保利)：通過“開發+運營”雙輪驅動，2024年城市服務收入增速超45%，智慧社區覆蓋率突破70%;
技術型新勢力(如商湯科技、特斯聯)：以AIoT解決方案切入城市治理，2024年訂單額同比增長200%，在智慧安防、交通調度領域市占率突破25%;
區域深耕者(如成都興城、廈門建發)：依托地方資源稟賦，在片區開發、文旅運營領域形成差異化優勢，ROE(凈資產收益率)達15%-18%。
五、趨勢前瞻：數字化轉型與ESG價值重構行業邏輯
數字孿生城市加速落地：2025年全國將建成50個市級CIM(城市信息模型)平臺，市政設施數字化管理覆蓋率目標達90%，推動運維成本降低30%;
碳中和驅動綠色經濟：住建部明確2025年新建綠色建筑占比超70%，光伏建筑一體化(BIPV)市場規模預計突破800億元;
民生服務精準化升級：社區嵌入式服務設施建設三年行動啟動，2025年將新增養老托育網點超12萬個，催生萬億級民生服務市場。
六、風險警示與戰略建議
盡管前景廣闊，行業仍面臨三重挑戰：
財政可持續性壓力：2024年土地出讓收入同比下滑12%，43%的三線城市債務率超警戒線;
技術應用鴻溝：中小城市數字化滲透率不足一線城市的1/3，運營人才缺口達120萬人;
盈利模式單一：70%的城市運營項目仍依賴政府付費，市場化收入占比低于30%。
中研普華建議企業采取“3+X”突圍戰略：
錨定國家戰略區域：重點布局京津冀、長三角、大灣區等城市群，2025年這些區域將釋放60%的新增投資機會;
構建技術-數據雙壁壘：研發投入占比應提升至5%以上，建立城市級數據中臺;
探索混合所有制改革：通過并購地方城投平臺獲取資源，2024年此類交易金額同比增長75%。
結語：在不確定性中捕捉確定性增長
城市經營行業正經歷從“規模擴張”到“價值創造”的質變。中研普華《2025-2030年中國城市經營行業經營模式分析及發展前景展望報告》指出，未來五年行業將呈現“頭部聚集、技術裂變、生態共生”三大特征。
把握數字化轉型與綠色經濟主線的企業，有望在15萬億市場中占據先機。對于投資者而言，2025年二季度將是布局智慧城市REITs、參與片區開發專項債的戰略窗口期。
(注：文中數據均來自中研普華產業研究院、國家統計局、財政部PPP中心等權威機構，深度分析可參閱中研普華最新行業報告。)
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