結構性機會與風險并存，一文揭示2025年房地產基金行業發展趨勢

結構性機會與風險并存，一文揭示2025年房地產基金行業發展趨勢

房地產基金是指專注于房地產領域的私募股權基金，它是面向私有房地產資金進行的并購或開發的一種投資模式，旨在解決房地產的專業性、資金需求、地域性、流動性等方面的問題，為房地產業的發展提供融資渠道。近年來，一系列綜合金融措施與政治局會議的決策為房地產市場注入穩定力量，房地產基金行業也受益于此，獲得了更多的發展機遇。

城市化進程加速和房地產市場波動，房地產基金作為一種集合資金投資于房地產項目的投資工具，其市場需求呈現復雜多變的態勢。但整體來看，房地產市場復蘇和投資者認可度提高，房地產基金的市場需求在逐步增長。公募REITs市場規模的擴大和政策鼓勵進一步推動了房地產基金市場的發展。同時，公募基金、私募基金、外資機構等多種類型的投資者參與其中，使得市場投資主體逐漸多元化，市場規模不斷擴大。

一、行業現狀與政策環境分析

1. 市場整體規模與增長動力

根據多份報告顯示，中國房地產基金行業在經歷2020-2024年的調整期后，2025年將進入結構性增長階段。截至2024年第三季度，私募房地產基金募資總額達歷史高位，其中核心增值型(Core+)和機會型(Opportunistic)策略占比超過60%。政策層面，美聯儲2024年的降息政策(累計50個基點)降低了債務成本，推動資本化率與債務成本息差轉正，刺激了交易活躍度。國內政策方面，“舊改為主、收儲為輔”成為2025年主線，中央財政、專項債及社會資本將共同支持300個地級市舊改項目，預計新增改造目標100萬套，為房地產基金提供穩定的底層資產。

2. 政策環境與監管趨勢

銀保監會持續強調“穩地價、穩房價、穩預期”，遏制金融化泡沫傾向，同時鼓勵REITs(房地產投資信托基金)發展以拓寬融資渠道。2024年發布的《全球房地產金融行業創新模式與運營風險調研報告》指出，國內房地產基金在夾層融資、私募股權(PE/VC)等領域的合規性要求趨嚴，企業需加強風險內控和退出機制設計。

二、市場動態與競爭格局

1. 募資與投資策略分化

據中研普華產業研究院《2025-2030年版房地產基金產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》中2024年數據顯示，私募房地產基金募資總額中，物流地產、數據中心等新經濟資產占比提升至35%，傳統商業地產占比下降至45%。區域市場方面，亞洲(尤其中國一線城市)資本價值在2024年第二季度環比增長1.2%，高于歐美市場。頭部基金公司如中信資本、高瓴等通過“募投管退”全周期管理強化競爭力，而中小機構則聚焦細分領域(如長租公寓、產業園區)以差異化策略突圍。

2. 競爭結構與行業集中度

行業CR5(前五家企業集中度)從2020年的28%提升至2024年的37%，頭部企業憑借資金規模與資源整合能力占據優勢。但區域性基金在二線城市舊改項目中表現活躍，如廣州、成都的本地機構通過政企合作模式獲取低成本土地資源。競爭風險方面，市場同質化加劇，部分企業因過度依賴高杠桿面臨流動性壓力。

三、細分市場與創新模式

1. REITs與公募基金擴容

截至2024年底，中國公募REITs市場規模突破5000億元，其中保障性租賃住房REITs占比達25%，成為政策重點支持方向。私募基金則探索“PreREITs”模式，通過孵化存量資產(如物流園區)提前鎖定收益。

2. 夾層融資與綠色金融

新形勢下，夾層融資在項目開發中占比提升至20%，其靈活性和高收益特性吸引險資參與。此外，ESG(環境、社會、治理)導向的綠色房地產基金規模年均增長30%，重點投向低碳建筑和智慧城市項目。

四、發展趨勢與風險預警

1.核心趨勢

舊改與城市更新主導：預計舊改相關基金規模將占行業總規模的40%，核心城市存量改造需求釋放。

科技賦能資產管理：區塊鏈技術用于資產確權，AI算法優化投資組合，數字化工具提升運營效率。

跨境資本流動加速：QDLP(合格境內有限合伙人)試點擴大，中資基金通過中國香港、新加坡平臺布局東南亞市場。

2. 風險與挑戰

政策不確定性：地方財政壓力可能影響舊改項目落地速度。

利率波動：若美聯儲加息周期重啟，資本化率可能承壓。

退出渠道受限：二級市場流動性不足導致部分基金退出周期延長。

2025年房地產基金行業將呈現“結構性機會與風險并存”的特征。投資者需關注政策導向(如舊改、REITs)、區域分化(一線城市核心資產 vs 二線城市更新項目)及技術創新應用。建議機構強化投研能力，優化風控體系，并探索跨周期資產配置策略以應對市場波動。

了解更多本行業研究分析詳見中研普華產業研究院《2025-2030年版房地產基金產業政府戰略管理與區域發展戰略研究咨詢報告》。同時, 中研普華產業研究院還提供產業大數據、產業研究報告、產業規劃、園區規劃、產業招商、產業圖譜、智慧招商系統、IPO募投可研、IPO業務與技術撰寫、IPO工作底稿咨詢等解決方案。