2024基礎設施建設投資規劃分析與研究咨詢 全面推動基礎設施REITs常態化發行

國家發展改革委發布的《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》(發改投資〔2024〕1014號)中，明確提出要全面推動基礎設施REITs常態化發行。這一舉措旨在進一步促進投融資機制創新、深化資本市場改革，并服務實體經濟發展。

一、全面推動基礎設施REITs常態化發行的背景與意義

基礎設施REITs試點以來，制度規則持續完善，發行規模穩步增長，資產類型不斷豐富，市場表現總體穩健。

各方參與積極性顯著提升，基礎設施REITs對促進投融資機制創新、深化資本市場改革、服務實體經濟發展的重要作用日益顯現。因此，推動基礎設施REITs常態化發行已具備良好條件。

二、常態化發行的核心要求

市場化、法治化原則：各參與方要嚴格貫徹落實市場化、法治化原則，各司其職、各負其責，依法依規推動基礎設施REITs更好實現常態化發行。

項目準備與申報：

發起人(原始權益人)、基金管理人要深入學習理解監管要求，全方位梳理符合條件的項目，認真編制申報材料，全面客觀、真實準確呈現項目情況。

為項目提供服務的律師事務所、會計師事務所、資產評估機構、稅務咨詢機構以及擔任財務顧問的證券公司等中介機構，要嚴格遵循執業道德和執業標準，全面真實反映項目客觀情況，充分披露項目潛在風險。

投資人自主決策：REITs投資人要準確把握基礎設施REITs產品的權益屬性，正確判斷投資價值，自主決策、自擔風險。在常態化發行階段，國家發展改革委不再對項目未來收益率提出要求，更多交由市場自行判斷、自主決策。

三、推薦重點與責任落實

推薦重點：國家發改委將堅持市場化、法治化精神，按照重點突出、標準明確、規范透明的原則，進一步聚焦宏觀政策符合性、投資管理合規性、回收資金使用等推薦重點。

責任落實：

發起人(原始權益人)、基金管理人是項目準備、申報等工作的第一責任人，要切實擔負起主體責任，并對申報材料的真實性、有效性、合規性、完備性負責。

相關中介機構要客觀出具相關意見，真實反映項目情況，對隱瞞事實、弄虛作假的，國家發改委將商有關方面予以嚴懲。

咨詢評估機構要切實提高評估質量，嚴格遵守廉潔、保密等工作紀律，對評估質量低劣或存在違反工作紀律情形的，國家發改委將予以嚴肅處理。

四、實施時間與調整機制

該通知自2024年8月1日起實施。國家發改委將根據黨中央、國務院有關決策部署以及固定資產投資管理和資本市場發展要求等，適時調整更新《基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目申報要求》。

國家發展改革委發布的通知為基礎設施REITs的常態化發行提供了明確的方向和要求，旨在通過市場化、法治化的手段推動REITs市場的健康發展，更好地服務實體經濟。

根據中研普華產業研究院發布的《2024-2028年中國基礎設施建設投資規劃分析與研究咨詢報告》顯示：

2023年以來受益于基建投資力度不斷加強，融資環境逐步改善，我國工程中標數據、挖掘機指數、工程機械設備銷量等一系列高頻數據表明，基建項目開工提速。國家統計局數據顯示，2023年，全國固定資產投資(不含農戶)503036億元，比2022年增長3.0%;基礎設施投資同比增長5.9%，增速加快0.1個百分點。

《“十四五”全國城市基礎設施建設規劃》提出，“十四五”時期，城市基礎設施發展堅持目標導向和問題導向相結合，對標2035年基本實現社會主義現代化的戰略目標，圍繞基礎設施的體系化、品質化、綠色化、低碳化、智慧化發展，適度超前布局有利于引領產業發展和維護國家安全的基礎設施到2025年，城市建設方式和生產生活方式綠色轉型成效顯著，基礎設施體系化水平、運行效率和防風險能力顯著提升， 超大特大城市“城市病”得到有效緩解，基礎設施運行更加高效，大中城市基礎設施質量明顯提升，中小城市基礎設施短板加快補齊。

基礎設施REITs信托基金行業發展現狀及未來市場經濟發展趨勢

基礎設施REITs(不動產投資信托基金)信托基金行業的發展現狀及未來市場經濟發展趨勢可以從以下幾個方面進行詳細闡述：

一、發展現狀

1. 市場規模與發行情況

市場規模：截至2024年7月26日，我國公募REITs上市數量已達40只，累計發行規模共計1285.04億元，其中首發規模為1234.4億元;擴募上市4只，擴募規模為50.64億元。預計今年底全市場發行規模有望達到1500億元。

發行速度：自2021年以來，公募REITs發行數量逐年增加，上新速度和審核速度均有所加快。

2. 資產類型與投資者結構

資產類型：資產行業范圍逐步拓展，已涵蓋高速公路、產業園區、倉儲物流、保障性租賃住房、污水處理、垃圾處理和清潔能源等多個領域。隨著《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》的發布，底層資產行業擴容至十二大類，新增了養老設施、市場化租賃住房、燃煤發電等資產類型。

投資者結構：市場參與主體向多元化拓展，包括保險資金、券商自營、理財和私募等機構，以及部分股權資金和產業資本。公募REITs的投資者結構日漸豐富，以能提供長期穩定資金的戰略投資者為核心。

3. 市場表現

二級市場：公募REITs二級市場表現活躍，部分REITs產品受到市場追捧，如能源基礎設施REITs在發行階段認購倍數較高，上市首日漲幅顯著。

指數表現：中證REITs全收益指數年內漲幅達8.48%，跑贏主要股指，顯示出公募REITs市場的整體回暖趨勢。

二、未來市場經濟發展趨勢

1. 常態化發行與規模增長

隨著《關于全面推動基礎設施領域不動產投資信托基金(REITs)項目常態化發行的通知》的實施，基礎設施REITs的發行將進入常態化階段。預計未來幾年內，公募REITs的數量和市場規模將持續增長。

2. 資產類型多元化

底層資產范圍將進一步拓寬，包括景區、數據中心、農貿等更多資產類型有望納入REITs市場。同時，配套酒店、養老、煤電等資產也在探索發行REITs的可能性。

3. 投資者結構優化

隨著市場的發展和投資者對REITs認知的加深，投資者結構將進一步優化。更多類型的資金將介入REITs市場，包括公募FOF、社保基金等長期資金。

4. 法規政策完善

法規政策將不斷完善，為REITs市場的健康發展提供有力保障。包括簡化監管流程、拓寬資產準入范圍、優化項目運營收益要求等措施將進一步推動REITs市場的發展。

5. 國際化發展

中國REITs市場將進一步對外開放，吸引更多外資參與。隨著“一帶一路”等倡議的推進，REITs市場有望為構建人類命運共同體提供金融服務，促進投資循環和資本流動。

基礎設施REITs信托基金行業正處于快速發展階段，市場規模不斷擴大，資產類型日益豐富，投資者結構逐步優化。未來，隨著常態化發行的推進和法規政策的完善，REITs市場將迎來更加廣闊的發展前景。

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