李波
7月18日晚間，萬科公告稱，為滿足經營需要，萬科向銀行融資147.28億元。
一、融資概況
融資主體：萬科企業股份有限公司(簡稱“萬科”)
融資金額：合計人民幣147.28億元
融資期限：均為4年
公告時間：2024年7月18日晚間
二、擔保情況
擔保方：萬科全資子公司深圳市九州房地產開發有限公司、重慶溪畔置業有限公司
擔保方式：分別以持有的土地抵押給銀行
擔保目的：為萬科在上述銀行融資事項提供相應的擔保
三、公司財務狀況
截至2024年3月31日，萬科的主要財務數據如下：
資產總額：1.46萬億元(合并報表口徑)
負債總額：1.06萬億元
凈資產：3995.33億元
營業收入：615.94億元(2024年1月至3月)
利潤總額：6.99億元(2024年1月至3月)
歸屬母公司股東的凈利潤：虧損3.62億元(2024年1月至3月)
四、對外擔保情況
截至2024年6月30日：
萬科擔保余額人民幣524.98億元
占公司2023年末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的比重為20.93%
其中，公司及控股子公司為公司及其他控股子公司提供擔保余額人民幣523.15億元
公司及控股子公司對聯營公司及合營公司提供擔保余額人民幣1.83億元
公司無逾期擔保和涉及訴訟的擔保
本次擔保發生后：
萬科對外擔保總額將為766.48億元
占公司2023年末經審計歸屬于上市公司股東凈資產的比重將為30.56%
五、融資背景與影響
融資渠道：萬科表示，公司獲得金融機構極大支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元。
融資模式轉型：萬科融資模式轉型取得了較大進展，項目白名單方面按照“應報盡報”原則積極申請，大部分在建項目都已向屬地城市做了申報。同時，公司也利用經營性物業貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。
債務償還規劃：上半年，萬科完成了公開市場債務的安全兌付，下半年有關債務償還已有安排。公開市場債務方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內已無到期的境外公開市場債務;完成3筆境內公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內公開債券還剩余2筆，合計共43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。
萬科此次向銀行融資147.28億元，旨在滿足經營需要，并通過全資子公司提供的土地抵押擔保來增強融資的可行性。此舉體現了萬科在當前市場環境下的穩健經營策略和融資渠道的多樣性。同時，萬科也通過融資模式轉型和債務償還規劃來鞏固公司的現金流和財務穩健性。
萬科全資子公司深圳市九州房地產開發有限公司、重慶溪畔置業有限公司分別以持有的土地抵押給銀行，為萬科在上述銀行融資事項提供相應的擔保，期限均為4年。
截至2024年3月31日，萬科合并報表口徑資產總額1.46萬億元，負債總額1.06萬億元，凈資產3995.33億元;2024年1月至3月，萬科營業收入615.94億元，利潤總額6.99億元，歸屬母公司股東的凈利潤為虧損3.62億元。
近期，萬科頻頻披露銀行融資的最新動向。對于公司融資現狀，7月9日，萬科在投資者關系活動記錄表中披露稱，公司獲得金融機構極大支持，融資渠道保持通暢。今年以來，公司合計新增融資、再融資超600億元，對應償還超過500億元。過程中主要金融機構都給予了公司極大支持。
萬科表示，公司融資模式轉型取得了較大進展。融資模式轉型是一攬子方案當中的重要內容。項目白名單方面，按照“應報盡報”原則積極申請，公司大部分在建項目都已經向屬地城市做了申報。公司也利用經營性物業貸的機會，積極開展專項行動，上半年新增149.8億元。
關于外界關心的銀團貸款，萬科方面表示，公司正在有序推進。5月，公司獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，這也是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款;6月，落地交行固融資產包融資。未來公司還將繼續爭取銀團貸款機會，鞏固公司現金流。對于接下來的債務償還規劃，萬科方面稱，上半年公司完成了公開市場債務的安全兌付，下半年有關債務償還已有安排。
公開市場債務方面，上半年公司完成3筆境外債的償付，折合人民幣約105億元，年內已無到期的境外公開市場債務;完成3筆境內公司債和中票的償付，合計50億元。下半年，境內公開債券還剩余2筆，合計共43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年房地產行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》顯示：
1—5月份，房地產開發企業到位資金42571億元，同比下降24.3%。其中，國內貸款6810億元，下降6.2%;利用外資11億元，下降20.3%;自籌資金14816億元，下降9.8%;定金及預收款12584億元，下降36.7%;個人按揭貸款6191億元，下降40.2%。
房地產項目開發具有開發周期長、投入資金大、涉及合作方多的行業特征。從市場研究到土地獲得、投資決策、規劃設計、市場營銷、建設施工、銷售服務和物業管理的開發流程中，項目開發涉及到多個領域。
1—5月份，全國房地產開發投資40632億元，同比下降10.1%;其中，住宅投資30824億元，下降10.6%。房地產開發企業房屋施工面積688896萬平方米，同比下降11.6%。其中，住宅施工面積481557萬平方米，下降12.2%。
房屋新開工面積30090萬平方米，下降24.2%。其中，住宅新開工面積21760萬平方米，下降25.0%。房屋竣工面積22245萬平方米，下降20.1%。其中，住宅竣工面積16199萬平方米，下降19.8%。
1—5月份，新建商品房銷售面積36642萬平方米，同比下降20.3%，其中住宅銷售面積下降23.6%。新建商品房銷售額35665億元，下降27.9%，其中住宅銷售額下降30.5%。5月末，商品房待售面積74256萬平方米，同比增長15.8%。其中，住宅待售面積增長24.6%。
房地產行業市場發展現狀可以從多個維度進行分析，以下是對當前房地產行業市場發展現狀的概述：
一、市場整體表現
新房市場：2024年以來，全國新房市場整體延續調整態勢，盡管政策層面有所放松，但整體市場仍面臨較大的下行壓力。據數據顯示，上半年重點城市新房成交累計同比下降顯著，二手房成交面積累計同比下降，但降幅小于新房，顯示出二手房市場在“以價換量”策略下表現出一定的韌性。
二手房市場：在“以價換量”的帶動下，二手房市場成交保持一定規模，部分核心城市二手房成交率先好轉。上半年百城二手房價格累計下跌，但跌幅有所收窄，部分城市如上海、深圳、杭州等二手房市場表現明顯優于新房。
二、政策環境
政策基調：房地產政策主基調延續寬松，政策側重點轉向“去庫存”和“穩市場”。中央及地方政府相繼出臺了一系列寬松政策，包括降低首付比例、取消房貸利率下限、調整限購和信貸政策等，以刺激市場需求。
政策效果：隨著政策的逐步落地，部分城市市場出現企穩跡象，但整體政策見效仍需時間。預計下半年政策將持續發力，進一步穩定市場。
三、市場供求與價格
市場供求：上半年新房銷售表現較弱，重點城市新建商品住宅銷售面積同比下降顯著。然而，隨著政策效果的顯現和基數效應的減弱，部分月份成交面積同比降幅有所收窄。二手房市場則表現出較好的韌性，成交套數同比降幅較小，部分月份甚至出現正增長。
價格變化：新房價格受改善型樓盤入市帶動呈現結構性上漲態勢，但整體漲幅有限。二手房價格則延續下行態勢，但跌幅有所收窄。
四、土地市場
供求規模：上半年全國住宅用地供求規模同比降幅均超30%，土地成交樓面均價和溢價率均較去年同期下降。房企投資繼續聚焦核心城市，土地成交的城市集中度進一步提升。
土拍熱度：進入二季度后，由于優質地塊較少疊加房企拿地意愿尚未修復，土拍熱度整體較低。但部分核心城市如上海、杭州、成都等地部分地塊尚能競拍出高溢價。
五、未來展望
市場趨勢：預計在政策托底和高基數效應減弱的影響下，下半年全國新房銷售同比降幅將逐步收窄。但由于居民收入預期、房價下跌預期尚未明顯改善以及行業下行壓力仍存等因素制約下，新房市場或仍處于筑底階段。
供應與投資：新開工面積下行態勢難改全年預計同比降幅仍較大;房地產開發投資額在低基數效應顯現下下半年同比降幅或有收窄但全年投資表現預計仍偏弱。
當前房地產行業市場仍處于調整階段但政策層面已出現積極變化未來市場走勢將受到政策、供求關系、價格變化等多重因素的影響。
房地產行業市場未來的發展趨勢可以從多個角度進行預測和歸納。以下是基于當前市場情況、政策動向和專家觀點的綜合分析：
市場供需關系變化：
隨著新生兒出生數量下降和人口自然增長率的放緩，未來剛需和改善型購房需求可能會逐漸減少。這將對高房價形成一定的壓力，導致市場供需關系發生變化。
同時，城鎮化率的提高和人口流動的趨勢，使得一些城市的人口流入與流出將更加明顯，這將對房地產市場的區域差異產生影響。
政策調控持續：
政府將繼續加強對房地產市場的調控，以維護市場的穩定和健康發展。這可能包括進一步限制投資性購房、加大對違規購房行為的處罰力度、優化土地供應和土地利用政策等措施。
調控政策的目標是保持房價的穩定增長，避免市場出現過熱或過冷的情況。這將有利于投資者和購房者的利益，同時也符合經濟發展的長遠利益。
房地產市場結構調整：
房地產市場將從高速發展向高質量發展轉變，更加注重建筑質量和居住環境的提升。這意味著未來將有更多的高質量、高品質的新房入市，滿足居民對美好生活的追求。
同時，隨著房地產市場的逐漸成熟和競爭加劇，行業洗牌將不可避免。部分房企將消失或被并購重組，優質房企將獲得更多的發展機會。
租賃市場崛起：
隨著租賃政策的出臺和市場需求的增長，租賃市場將逐漸崛起并成為房地產市場的重要組成部分。這將為投資者提供更多的投資機會和選擇，同時也將緩解部分購房者的住房壓力。
數字化轉型和智能化升級：
隨著科技的進步和數字化、智能化技術的應用，房地產行業將實現數字化轉型和智能化升級。這將提高房地產行業的效率和服務質量，同時也將推動房地產市場的創新和發展。
區域市場差異明顯：
由于人口流動和經濟發展不平衡等因素的影響，不同地區的房地產市場將呈現明顯的差異。一些人口流入量大、經濟發展快的城市將保持較高的房價水平，而一些人口流出量大、經濟發展慢的城市則可能面臨房價下跌的壓力。
房地產行業市場未來的發展趨勢將受到政策調控、市場供需關系變化、房地產市場結構調整、租賃市場崛起、數字化轉型和智能化升級以及區域市場差異等多種因素的影響。投資者和購房者需要密切關注市場動態和政策變化，做出明智的決策。
新政出臺后，低首付、低利率的政策效果持續釋放，不僅帶動部分剛需客戶入市，同時也提高了改善性住房交易的活躍度。根據相關統計數據顯示，5月18日到6月17日，深圳新房住宅成交2286套，比新政前一個月上漲3.96%;二手住宅共成交4136套，比新政前一個月上漲2.86%。
業內專家表示，從最近出爐的數據來看，樓市信心正在加速重建，進入下半年，更多城市房地產市場有望企穩。
更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2024-2029年房地產行業風險投資態勢及投融資策略指引報告》。
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