中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測2024

隨著城市化率不斷提升，中國居民對住房的需求已經從“居者有其屋”轉向“居者優其屋”階段。近年來，改善人們的居住條件、環境成為政策的主攻方向。

3月7日上午9時，全國政協十四屆二次會議舉行第二次全體會議。全國政協經濟委員會副主任、中國人民銀行原行長、中國金融學會理事會會長易綱表示，建議設立房地產預售資金保險機制，允許房企依法合規動用一定比例的預售監管賬戶資金。當前，政策的重點首先是壓實房企的主體責任，發揮市場配置資源的決定性作用，然后才是壓實地方政府的責任，更好發揮政府作用。要重點支持大多數房企特別是民營頭部房企持續穩定經營，著力解決他們的流動性困難，支持房企把樓蓋好，按質按時交到購買者手中。

今年政府工作報告中，涉及房地產市場的內容有三方面值得關注。一是標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定;二是加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求;三是適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。在業內看來，這意味著今年房地產行業將不僅僅聚焦于化解風險，同時要完善“保障+市場”住房供應體系，供需兩端同時發力，滿足多樣化居住需求。

當前房地產市場風險

當下，房地產領域的風險主要集中在房企債務化解、項目保交付等方面，加快企業自救、房企債務重組、收并購、破產重整等均是化解風險的重要策略。就化債進程而言，部分房企已在債務重組之路上邁出關鍵一步。　　截至目前，融創中國、富力地產等房企基本完成境內外債券重組或展期;龍光集團、花樣年、碧桂園等房企基本完成境內債券展期。在中指研究院企業研究總監劉水看來，2024年會有更多出險企業債務重組取得明顯進展，加快風險出清進程。在這一過程中，支持合理融資是防范風險蔓延的重要抓手。

隨著行業風險逐步出清，以高負債模式驅動發展的傳統經營模式亦將遠去，新發展模式將在不斷探索中得到逐步深化，支撐房地產行業健康平穩前行。　　事實上，自2021年中央經濟工作會議首次提出房地產業要“探索新的發展模式”以來，構建新發展模式已成房地產下半場發展的關鍵詞。今年的政府工作報告中再次提出，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化, 加快構建房地產發展新模式。

作為國民經濟的支柱性產業，2024年房地產行業仍需頂住壓力，積極付諸行動，為穩定全國經濟作出更大貢獻。　　在筆者看來，在適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化的格局下，標本兼治化解風險、滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求、加快構建房地產發展新模式，將是2024年房地產行業發展的三大聚焦點，亦是重點發力方向。　　滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，為釋放需求帶來更大空間。在“加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度”的任務目標之下，今年政府工作報告還提及滿足“多樣化改善性住房需求”，首提“多樣化”，將為政策優化方向和市場企穩回升帶來更大空間。

標本兼治化解房地產風險，為改善行業融資環境帶來更大確定性。當前來看，化解房地產風險是2024年“穩妥處置風險隱患”工作的重中之重，一視同仁支持不同所有制房企合理融資需求則是重要發力點。

從房地產企業創新發展模式出發，輕重并舉是重要方向，加碼布局存量市場的運營服務業務，是新賽道也是新出路，代建、物業服務、商業運營、長租公寓等方面具備發展空間。綜合來看，地產下半場，開發商要圍繞細分賽道、高品質的居住服務需求練內功，建立從開發建設到維護使用的全生命周期服務模式。如此一來，亦有望為房地產行業及相關產業鏈健康發展注入穩定劑和新動能。

據中研產業研究院《2024-2029年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》分析：

在房地產市場經歷高速增長后逐漸趨于穩定的背景下,行業轉型升級已成為當務之急。房地產行業步入存量時期，精細化轉型勢在必行，地產科技正顛覆傳統格局，成為房企轉型升級的重要賽道。

今年以來，國家高度重視我國房地產市場供求關系發生重大變化的新形勢，各部門積極響應，陸續出臺一系列調整優化政策措施。與此同時，各地在堅持因城施策、精準施策、一城一策方向指引下，紛紛圍繞實際情況，推陳出新提升房地產政策精準度。

我國房地產業的快速發展，對推動國民經濟的快速發展、改善居民居住條件、加快城市化建設等均發揮了重要作用。而在快速發展的同時，部分城市房價上漲過快、住房供求結構性失衡、住房保障制度相對滯后等問題也日益凸顯。為了促進房地產業平穩健康發展，國家近年來加大了對房地產市場的調控力度，出臺了一系列宏觀調控的政策，使得房地產行業在整體保持穩步增長的同時出現了階段性的波動。

房地產行業作為中國的國民經濟支柱性行業是綠色減碳的關鍵領域，隨著中國進入碳達峰碳中和關鍵窗口期，發展中的矛盾卻日益激化。一方面行業內適應各種新型建造方式和管理模式的建筑業高層次人才日益短缺，老齡化問題凸顯，用工荒、流動性大、用工成本上升、安全問題突出等問題在不斷加劇。另一方面，建筑能耗、建筑垃圾、施工污染等也成為我國房地產建筑業在環保上面臨的主要挑戰。

在此背景下，數智化轉型，推進智能化的建設、銷售方式已經成為房地產行業可持續發展的必然選擇。

房地產行業未來發展趨勢

從未來市場趨向來看，越多的公司會走向專業化，規范化與完善化。此外，人才不斷引進、技術不斷革新也將對行業的升級，互聯網技術在流通環節的運用和智能化體系的建設差距顯然還有很大。

房地產企業應致力于提供滿足健康居住、健康生活需要的住房。此外，綠色低碳和智能化也是重要發展方向，新設計、新材料、新工藝和新科技將支撐高品質住房發展。未來，企業需要通過提升資產運營、資本運作等能力，尋找新的增長點。

黨的二十大報告提出，要加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。未來，應鼓勵地方政府和金融機構加大保障性租賃住房供給，探索長租房市場建設，重點解決好青年人新市民的住房問題。住房租賃將在解決城鎮居民住房問題中發揮更加重要的作用，這也為開發企業、運營企業、裝飾裝修企業等提供了新發展機遇。

新型城鎮化伴隨戶籍制度改革、“人地錢”機制從地方創新到中央統籌協調，以及房地產行業本身在供求關系發生歷史性變化趨勢下，土地及城市規劃、保障房建設制度、不動產REITs等金融政策與制度、稅收制度、產權制度、市場交易及監管制度等基礎制度都要進行系統性調整完善，是覆蓋各種需求的住房主體，多層次住房供應要素系統，從供給側、需求側的各要素與主體環節進行系統性改革創新、調整完善，再經過3～5年左右時間行業出清著陸，隨著經濟體制改革深入、經濟結構調整發展，房地產行業發展新模式初步形成并穩健運行。

2024年需要適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。2024年兩會工作任務還提出健全風險防控長效機制, 主要是“加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。”目前國家層面的保障房政策體系已經齊備，預期新模式將對2024年的房地產實物量做出重要支撐。繼續重視重組類標的和小盤價值。2024年的機會主要來自于資產質量優質的困境反轉型公司，關注港股通變化，并繼續推薦園區公司，龍頭房企。

如果想要了解更多中國房地產行業詳情分析，可以點擊查看中研普華研究報告《2024-2029年中國房地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》。