吳澳燕
寫字樓是指專門為辦公室或商業用途而建造的多層建筑物，通常位于城市中心商業區或者主要商業街區，也可以位于城市周邊的商業園區。
寫字樓一般擁有現代化的設施和便利的交通，為企業提供高品質的辦公環境。它的建筑面積通常較大，一般都是多層建筑，樓內配有電梯、空調、保安等設施，同時也配備了現代化的通訊和信息技術設備，為企業提供高效便捷的工作環境。
目前，寫字樓市場流行兩大定級標準，一種是甲級寫字樓，第二種是5A寫字樓。甲級寫字樓實際上是一種通用的叫法，并沒有一個固定的標準。而5A寫字樓并不是表示寫字樓的品質等級，“5A”指的是一個寫字樓產品的智能化水平，與寫字樓品質有一定關聯，但絕對不是劃分寫字樓等級的標準。
寫字樓市場歷來是宏觀經濟和城市產業發展的晴雨表。年景好的階段，對大量正處于上升期的企業來說，承租能力不是問題，它們愿意為員工的辦公環境支付更多成本，這無形中會推高寫字樓租金，讓空置率維持在較低水平。
2023年寫字樓市場行情
根據中指數據，截至2023年三季度，重點城市甲級寫字樓總建筑面積共3.62億平方米，上海、深圳、廣州、成都等城市在三季度均有新增供應入市。其中，一線城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.82億平方米，占重點城市甲級寫字樓總量的50.4%，存量相對較多;北京、上海甲級寫字樓總建筑面積均超5400萬平方米，深圳、廣州在2400-3100萬平方米之間。
二線代表城市甲級寫字樓項目總建筑面積共1.79億平方米，占重點城市總量的49.6%;不同二線城市存量有所差異，杭州、成都甲級寫字樓總建筑面積在3000萬平方米以上，武漢、重慶、長沙、南京、天津在1000-2900萬平方米之間，青島、蘇州、南昌在500-900萬平方米之間。
調查數據顯示，2023年三季度，全國重點城市主要商圈寫字樓平均租金1為4.72元/平方米/天，環比下跌0.28%，跌幅較2023年二季度擴大0.17個百分點。從不同商圈表現來看，三季度寫字樓租金環比上漲的商圈占28.8%，租金環比下跌的商圈占71.2%。
2023年三季度，一線城市樣本中，25.0%的商圈寫字樓租金環比上漲，75.0%的商圈寫字樓租金環比下跌。二線城市樣本中，31.8%的商圈寫字樓租金環比上漲，68.2%的商圈寫字樓租金環比下跌。整體來看，部分業主主動下調租金以維持出租率的穩定，尤其是部分位于城市核心區的商圈，寫字樓租金下跌較多。但同時，部分位于城市新中心，現代服務業、高新技術產業較為發達的商圈，寫字樓租金有所上漲。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年寫字樓產業現狀及未來發展趨勢分析報告》顯示：
分物業類型來看，優質寫字樓資產依舊最受青睞。2023年前三季度，重點城市大宗交易以商辦物業為主，其中以寫字樓為標的的大宗交易宗數占比最大，約45%，其次為商業、綜合體，占比分別為16%、10%，三者合計占比約71%。
2023年寫字樓租賃市場復蘇不及預期，全年凈吸納量為277萬平方米，略高于2022年的歷史最低值。
CBRE世邦魏理仕發布的報告顯示，2024年中國寫字樓租賃需求預計觸底回升，全國寫字樓凈吸納量有望達到400萬平方米，于2019年相當。根據Capital IQ對主要企業的營收預測，兩大寫字樓需求主力行業——金融和互聯網行業的增長預期將在未來兩年持續改善，這將為2024年寫字樓租賃市場的逐步回暖奠定基礎。
金融行業的租賃需求仍將主要來自于證券、保險等非銀機構。科技互聯網行業中，人工智能仍將是高速成長的熱門領域。企查查數據顯示，2023年人工智能相關新企業注冊量同比攀升24%，增速同比加快6.5個百分點。大量創新企業的出現和持續活躍的融資預計將為今年的寫字樓需求帶來增量。此外值得一提的是，在業務調整和成本管控等措施初步顯效之后，去年四季度起，平臺互聯網企業的租賃需求出現回暖跡象，租賃成交量環比增長85%。
在供應品質方面，2024年全國甲級寫字樓新增供應占比84%，一線城市高達97%，支持租戶升級型租賃需求的釋放。從供需比分析來看，一線城市供需關系相對健康。上海和深圳過去三年的凈吸納量與未來三年新增供應比例超過70%，而隨著朝陽CBD、麗澤等板塊的項目交付告一段落，北京的這一比例接近130%。
據CBRE中國研究部負責人謝晨介紹，至2025年至2026年，全國寫字樓凈吸納量有望恢復到疫情前的平均水平，即500萬至550萬平方米。謝晨預計，今年下半年至2025年，一線城市會轉化出強勁的寫字樓需求。
在激烈的市場競爭中，企業及投資者能否做出適時有效的市場決策是制勝的關鍵。報告準確把握行業未被滿足的市場需求和趨勢，有效規避行業投資風險，更有效率地鞏固或者拓展相應的戰略性目標市場，牢牢把握行業競爭的主動權。
更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2024-2029年寫字樓產業現狀及未來發展趨勢分析報告》。
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