2025為什么“城市規劃”突然成了資金追逐的“資產”?

一、先把鏡頭拉遠：為什么“城市規劃”突然成了資金追逐的“資產”?

過去，城市規劃是“墻上掛掛”的藍圖;今天，它被超長期特別國債、REITs、險資、產業基金同時盯上。三件事讓文件夾變資產包：

1. 2024年《超長期特別國債管理辦法》首次把“國家級城市群規劃”列為可直投領域，規劃文本一夜之間成了融資說明書;

2. 證監會推出“城市規劃REITs”試點，地鐵上蓋、產業園區、海綿城市等成熟資產可打包上市，規劃圖紙直接折算成現金流;

3. 財政部、住建部聯合發文，中央財政按照“規劃成熟度”排隊給錢，誰先完成“多規合一”，誰就先拿補貼、先拿地、先拿指標。

中研普華在最新完成的《2024-2029年中國城市規劃行業市場深度調研及投資戰略規劃研究報告》中，把這種現象定義為“規劃資產化”——規劃不再是成本中心，而是可以估值、可以交易、可以上市的“底層資產”。

二、熱搜切片：2024上半年城市規劃“四條爆款頭條”

· 長三角G60科創走廊擴容，安徽宣城憑一份“新能源零部件產業地圖”成功上桌，簽下特斯拉二級供應商，規劃圖紙變成招商“股票”;

· 成渝地區雙城經濟圈發布“世界級電子信息集群方案”，首次把“電競+算力”寫進省級規劃，電競館、智算中心同步落地;

· 東北全面振興座談會提出“冰雪裝備產業帶”，哈爾濱連夜更新規劃文本，把滑雪場改成裝備測試場，冷資源變成熱資產;

· 粵港澳大灣區上線“低空經濟走廊”，深圳-珠海-中山三地聯合規劃，億航智能、順豐豐翼宣布落戶，空域航線變成產業“高速公路”。

四條新聞背后，是中研普華《2024-2029年中國城市規劃行業市場深度調研及投資戰略規劃研究報告》反復強調的“三化”趨勢：規劃產業化、產業集群化、集群數字化——規劃從政府文件升級為“產業操作系統”。

三、把產業鏈拆開看：誰在掙哪一段的錢?

中研普華《2024-2029年中國城市規劃行業市場深度調研及投資戰略規劃研究報告》用“一張圖的生命周期”做比喻，把城市規劃產業鏈切成“三段十環”：

1. 上游——“戰略研究+空間規劃”

政府/管委會提出愿景，智庫負責產業選擇、空間布局、投融資平衡。中研普華在此環節的核心產品是“產業雷達”——把全國三千萬家企業按產業鏈打標簽，一鍵生成“缺什么引什么”的招商清單，直接寫進規劃文本。

2. 中游——“詳細設計+建設實施”

規劃設計院、建筑院、交通院、市政院把戰略轉譯成“多規合一”成果;EPC/FEPC公司負責施工圖;產業基金、險資、REITs操盤融資。

3. 下游——“運營更新+資產證券化”

園區管委會、城市運營商、REITs管理人接力，把規劃里的“資產包”變成現金流，并通過“年度體檢”滾動更新，確保規劃長期保鮮。

我們幫蘇州工業園區做的“七版迭代”，每版都能帶來新一輪企業追加投資，被業界稱為“規劃界的iOS系統”。

四、區域打法地圖：一省一策，各有彩蛋

· 京津冀：減量發展下的“騰籠換鳥”

北京做原創策源，天津做中試轉化，河北做規模化制造。我們幫廊坊做的“機器人小鎮”規劃，把北京實驗室里最前沿的減速器項目直接對接河北廠房，落地周期縮短一半。

· 長三角：多規合一的“產業樂高”

一張藍圖管全域，上海研發、蘇州制造、無錫測試、常州物流，企業像拼樂高一樣插拔資源。中研普華牽頭打通“用地指標+能耗指標+排放指標”三地互認，企業換城市不用重新環評。

· 粵港澳：制度型開放的“跨境飛地”

橫琴、前海、南沙三大平臺各有“產業白名單”，我們香港高校IP、澳門資本、內地制造能力做“三地一策”，讓科研經費跨境可核銷，企業注冊在澳門，制造在珠海，上市在前海。

· 成渝：場景驅動的“算力洼地”

把“東數西算”節點、電競賽事、電影渲染三大場景打包進規劃，GPU服務器集群電價低到讓深圳企業連夜搬家，被業內戲稱“算力自由港”。

· 東北：冷資源變成熱產業

零下三十度的自然冷源成為數據中心“天然空調”，我們給哈爾濱寫的“中國寒地算谷”規劃，上線兩周就被三大運營商預約機柜，冷資源變成“綠色算力”。

五、城市規劃“新三大件”：場景訂單、要素券、產業基金

過去招商靠“土地+稅收優惠”，現在靠“三件套”：

1. 場景訂單：政府直接發標，企業拎包入住;

2. 要素券：算力券、電力券、排放券、數據券，把生產要素變成可交易“糧票”;

3. 產業基金：政府出引導資金，社會資本接力，鏈主企業當GP，形成“資金閉環”。

中研普華在《2024-2029年中國城市規劃行業市場深度調研及投資戰略規劃研究報告》里把這套打法命名為“要素證券化”，誰掌握要素定價權，誰就掌握產業主導權。

結語：讓規劃長出牙齒

過去我們說“規劃規劃，墻上掛掛”;今天，規劃就是招商廣告、融資說明書、企業作戰圖。

中研普華依托專業數據研究體系，對行業海量信息進行系統性收集、整理、深度挖掘和精準解析，致力于為各類客戶提供定制化數據解決方案及戰略決策支持服務。通過科學的分析模型與行業洞察體系，我們助力合作方有效控制投資風險，優化運營成本結構，發掘潛在商機，持續提升企業市場競爭力。

若希望獲取更多行業前沿洞察與專業研究成果，可參閱中研普華產業研究院最新發布的《2024-2029年中國城市規劃行業市場深度調研及投資戰略規劃研究報告》，該報告基于全球視野與本土實踐，為企業戰略布局提供權威參考依據。