2023年，中國奧特萊斯行業以12.8%的增速跑贏整體零售市場，市場規模突破1,500億元。中研普華《2024-2029年中國奧特萊斯行業市場分析及發展前景預測報告》顯示，這一逆勢增長的背后，是消費者對“高性價比奢侈品”需求的爆發：
· 消費端：小紅書“奧萊攻略”話題閱讀量超15億次，Z世代客群占比從2019年的28%躍升至2023年的47%;
· 供給端：2023年全國新增奧特萊斯項目23個，其中80%布局在二線及以下城市，單店平均面積從5萬㎡增至8萬㎡;
· 政策端：國務院“十四五”規劃明確支持“消費下沉”，多地政府將奧特萊斯納入商業綜合體補貼范圍。
核心矛盾：
1. 供需錯配：
· 消費者對“獨家限量款”需求增長35%，但奧特萊斯渠道仍以過季庫存為主，新品占比不足10%;
· 中研普華調研顯示，60%消費者認為奧特萊斯“品牌同質化嚴重”，重復逛店意愿下降。
2. 運營效率分化：
· 頭部項目(如北京SKP-S奧萊)坪效達6萬元/㎡/年，而三線城市項目平均坪效不足1.5萬元;
· 庫存周轉天數從2019年的120天延長至2023年的150天，滯銷品占比升至25%。
1. 商業模式迭代
· 4.0版本奧萊：
上海百聯奧特萊斯引入“名品+文旅”模式，配套主題樂園、藝術展覽，客流量提升40%;
· 數字化突圍：
佛羅倫薩小鎮上線AR虛擬試衣間，線上商城銷售占比從5%提升至18%。
2. 品牌矩陣重構
中研普華《奢侈品零售白皮書》揭示三大趨勢：
· 輕奢崛起：
Coach、Michael Kors等品牌在奧萊渠道銷量占比超60%，推動客單價從2,800元提升至4,500元;
· 國潮滲透：
波司登、李寧等本土品牌進駐奧萊，2023年銷售額同比增長120%;
· 跨界聯名：
GUCCI奧萊店推出“奧萊限定款”，溢價率高達50%，庫存周轉天數縮短至90天。
3. 會員體系革命
· 王府井奧萊推出“黑卡會員”分級體系，頂級會員年消費門檻50萬元，貢獻35%營收;
· 抖音本地生活賦能，西安砂之船奧萊通過直播預售帶動單日GMV破千萬。
1. 外資巨頭(占比45%)
· 佛羅倫薩小鎮：
深耕一線城市，奢侈品占比超70%，年均坪效達5.8萬元/㎡;
· 比斯特：
依托歐洲供應鏈優勢，獨家品牌占比30%，客單價突破8,000元。
2. 國有資本(占比35%)
· 百聯奧萊：
通過“地產+商業”模式降低土地成本，項目平均回報周期縮短至5年;
· 王府井奧萊：
借力免稅牌照優勢，試點“奧萊+免稅”融合業態，毛利率提升至65%。
3. 民營新貴(占比20%)
· 杉杉奧萊：
聚焦新能源汽車體驗中心等創新業態，年輕客群占比達55%;
· 砂之船：
獨創“超級奧萊”模式，藝術展覽、屋頂農場等體驗業態貢獻25%客流。
中研普華戰略建議：
參考《商業地產投資策略報告》中的“三力模型”(品牌力、運營力、資本力)，重點布局以下方向：
· 與奢侈品牌共建“奧萊專供生產線”;
· 開發奧萊REITs金融產品，盤活存量資產;
· 布局東南亞市場，輸出中國奧萊運營模式。
數據來源：中研普華(2025為預測數據)
1. 下沉市場爆發
· 2023年二線城市奧萊銷售額增速達18%，遠超一線城市的9%;
· 縣域市場試點“微型奧萊”(1-3萬㎡)，單店投資回報率預期超20%。
2. 體驗經濟深化
· 北京八達嶺奧萊引入“奢侈品修復工坊”，服務收入占比提升至12%;
· 成都時代奧萊建設“馬術俱樂部”，高端會員續費率超90%。
3. 供應鏈革命
· 直播電商倒逼“前店后倉”模式，庫存周轉效率提升30%;
· 區塊鏈技術實現奢侈品溯源，正品保障溢價率達15%。
4. 碳中和轉型
· 中糧祥云奧萊通過光伏發電滿足40%用電需求，獲ESG投資青睞;
· 歐盟擬推“碳關稅”，倒逼奧萊運營商優化跨境物流路徑。
中研普華《奧萊產業投資白皮書》建議關注三類機會：
1. 運營服務商：
專業奧萊管理公司估值溢價率超行業均值50%;
2. 數字基建商：
智慧停車、客流分析系統市場需求年增45%;
3. 內容運營商：
奧萊主題IP策展團隊單項目服務費可達千萬級。
風險預警：
· 奢侈品品牌直營化趨勢加強(LVMH計劃2030年直營渠道占比達80%);
· 跨境電商沖擊(海南免稅店部分商品價格低于奧萊渠道)。
結語：重塑零售業的價值鏈
奧特萊斯行業的進化，本質是零售業從“貨架邏輯”向“體驗邏輯”的躍遷。中研普華深耕商業地產研究18年，《2024-2029年中國奧特萊斯行業市場分析及發展前景預測報告》不僅涵蓋全產業鏈的財務模型、競爭推演，更獨家發布“城市奧萊指數”與“消費者忠誠度評估體系”，為企業提供從選址規劃、業態創新到資本運作的全周期解決方案。
(獲取完整版含風險預警矩陣及融資模式圖譜請點擊中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國奧特萊斯行業市場分析及發展前景預測報告》)