房地產市場仍朝著止跌回穩方向邁進
5月19日國務院新聞辦公室召開新聞發布會，聚焦2025年4月份國民經濟運行態勢進行介紹。會上，國家統計局新聞發言人、國民經濟綜合統計司司長付凌暉表示，自今年年初以來，一系列政策成效持續顯現，房地產市場正穩步朝著止跌回穩的目標邁進。付凌暉著重指出，下一階段，需嚴格貫徹落實黨中央、國務院的決策部署，主動適應房地產市場供求關系重大變化的新形勢。通過強化政策間的協同效應，進一步加大“好房子”的建設與供應力度，積極推進城市更新行動以及保障房建設工作。以此加快構建房地產發展新模式，切實滿足人民群眾對美好居住環境的向往，推動房地產市場實現平穩且健康的發展。
一、房地產行業政策背景與成效分析
中國房地產行業的政策導向始終與宏觀經濟調控、城鎮化進程及民生保障緊密交織。自1998年住房制度改革啟動以來，行業經歷了從“市場化推進”到“調控與保障并重”的轉型。2016年中央提出“房住不炒”定位后，政策基調逐步轉向長效機制構建，通過限購、限貸、土地供應優化等手段抑制投機需求，同時加大保障性住房建設力度，推動住房供給結構多元化。
根據中研普華產業研究院發布《2025-2030年中國房地產行業深度調研與“十五五”企業投資戰略規劃報告》分析，近年來，政策調整呈現“因城施策”與“精準調控”特征。例如，一線城市通過放寬外圍區域限購、降低房貸利率等措施釋放合理需求，而三四線城市則側重去庫存，通過購房補貼、稅費減免等方式激活市場。2024年中央政治局會議首次明確“促進房地產市場止跌回穩”目標，隨后多地出臺優化信貸政策、支持房企合理融資等措施，政策托底效應逐步顯現。
政策成效體現在兩方面：一是市場分化格局趨于穩定，核心城市房價韌性增強，三四線城市庫存壓力有所緩解;二是行業風險逐步出清，房企債務違約事件減少，市場信心邊際修復。然而，政策效果仍受制于居民收入預期偏弱、購房信心不足等因素，市場底部盤整周期延長。
當前房地產市場呈現“總量收縮、結構分化、區域失衡”特征。從需求端看，剛需與改善性需求仍存，但受經濟增速放緩、人口結構變化影響，購房決策更趨理性。一線城市因人口持續流入、產業資源集聚，住房需求保持相對穩定;而部分三四線城市因人口外流、產業支撐不足，面臨長期去庫存壓力。
數據來源：中研普華整理
供給端調整滯后于需求變化，導致市場供需錯配加劇。一方面，部分城市存在“老破小”住房占比過高、改善型產品供給不足的問題;另一方面，房企受資金鏈緊張制約，新開工面積持續收縮，竣工交付周期延長，影響市場有效供給。
價格層面，全國房價整體仍處于下行通道，但降幅逐步收窄。一線城市房價環比降幅收窄，部分城市如上海、杭州甚至出現結構性上漲;二三線城市價格承壓明顯，二手房市場“以價換量”特征突出。市場分化背后，是購房者對城市發展潛力、住房品質及資產保值能力的重新評估。
根據中研普華產業研究院發布《2025-2030年中國房地產行業深度調研與“十五五”企業投資戰略規劃報告》顯示分析
三、房地產行業挑戰與調整分析
財務困境與流動性風險：房企債務違約事件頻發，部分企業因資金鏈斷裂退出市場。盡管政策支持房企合理融資，但金融機構風險偏好下降，中小房企融資渠道仍受限。此外，預售資金監管趨嚴、銷售回款放緩進一步加劇房企現金流壓力。
庫存壓力與供需失衡：三四線城市庫存去化周期仍處高位，部分城市通過“房票安置”“政府收儲”等模式化解庫存，但效果受制于地方財政能力與市場承接力。同時，核心城市高端改善型需求未被充分滿足，產品同質化問題亟待解決。
人口結構與需求變遷：老齡化加速、年輕一代購房觀念轉變(如偏好租賃、共有產權房等)對傳統開發模式形成沖擊。房企需從“規模擴張”轉向“品質運營”，但轉型過程中面臨成本投入、客戶認知等多重障礙。
行業調整路徑已現端倪：一是房企加速出清，市場集中度提升，頭部企業通過并購重組擴大份額;二是業務模式轉型，房企加大在代建、物業、租賃等領域的布局，探索“輕資產”運營;三是產品升級迭代，綠色建筑、智慧社區、全齡化配套成為差異化競爭焦點。
四、房地產行業未來方向與措施分析
構建房地產發展新模式：推動“市場+保障”雙軌制，加大保障性住房供給，完善租購并舉制度。例如，通過配售型保障房滿足工薪階層需求，利用城中村改造釋放存量土地資源。同時，探索“現房銷售”制度，減少期房交付風險，提升市場透明度。
推動行業數字化轉型：利用BIM技術、物聯網、大數據等手段優化開發流程，提升建造效率與住房品質。例如，智慧社區通過集成安防、能源管理、物業服務等功能，提升居住體驗;裝配式建筑技術則可縮短工期、降低能耗。
強化區域協同與城市更新：在都市圈、城市群層面優化資源配置，避免重復建設與惡性競爭。例如，通過軌道交通連接核心城市與周邊衛星城，實現職住平衡;對老舊小區進行改造，補齊社區服務短板，挖掘存量市場價值。
政策與市場良性互動：政策需兼顧“穩市場”與“防風險”，避免“一刀切”調控。例如，對一線城市可適度放寬限購，釋放改善性需求;對三四線城市則需通過產業導入、人口政策吸引人才流入，從根本上提振住房需求。
中國房地產行業正從“增量擴張”到“存量優化”的深刻轉型，政策層面，長效機制構建與短期托底措施并行，旨在平衡市場穩定與風險化解;市場層面，分化格局與需求變遷倒逼企業轉型，品質競爭與差異化運營成為關鍵;未來方向上，高質量發展、民生保障與科技創新將共同塑造行業新生態。盡管挑戰猶存，但行業底部特征日益清晰，隨著政策效果逐步顯現與市場信心修復，房地產有望在變革中實現可持續增長。
如需獲取完整版報告及定制化戰略規劃方案，請查看中研普華產業研究院的《2025-2030年中國房地產行業深度調研與“十五五”企業投資戰略規劃報告》。
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