2025年中國長租公寓行業發展環境與現狀分析

長租公寓市場持續擴容

今年上半年，集中式長租公寓市場延續穩步擴容趨勢。根據中指研究院發布的《2025年6月中國住房租賃企業規模排行榜》，截至6月底，TOP30集中式長租公寓企業(按長租公寓6月底累計開業規模排序，下同)累計開業房源量達135.9萬間，較5月底增加2.7萬間。其中，萬科泊寓、龍湖冠寓和魔方生活位列前三，開業規模分別達到19.82萬間、12.3萬間和8.4萬間。頭部房企也通過擴大規模、提高出租率的方式持續為企業貢獻穩定現金流。

長租公寓是指租客租賃期限在1個月以上的公寓，與短租公寓(如酒店、民宿等)相區別。長租公寓在法律上并沒有一個確切的定義和確定的劃分標準，但通常指的是專業從事房屋租賃的企業，通過開發、收購、租賃等方式獲取的房源，并將其進行裝修、配套設施完善后，出租給有長期居住需求的租客。

長租公寓行業發展環境分析

1、需求尤為旺盛

近年來，隨著我國城鎮化進程的加快和居民生活品質的不斷提升，長租公寓作為一種新興的租賃市場形式，逐漸成為解決城市住房問題的重要途徑。長租公寓通過將業主房屋進行集中式或分散式的裝修改造，并提供標準化的家具家電配置，為租客提供穩定、安全且舒適的居住體驗。尤其在一線城市和部分二線城市，由于人口密度高、年輕人比例大，長租公寓的需求尤為旺盛。數據顯示，北京、上海、廣州、深圳四大一線城市租房人口規模近4000萬，占常住人口總數近一半。

2、政策支持力度不斷加大

政策層面，政府對長租公寓的支持力度不斷加大。自2017年以來，國家陸續出臺多項政策，推動住房租賃市場的發展，包括“租購并舉”、“擴大保障性租賃住房供給”等，為長租公寓行業提供了良好的政策環境。多地也積極響應政策，出臺租賃住房用地政策，鼓勵租房市場發展。建立租購并舉的住房制度，是構建房地產發展新模式的重要內容。2025年7月21日，《住房租賃條例》正式公布，自今年9月15日起施行。《條例》提出鼓勵多渠道增加租賃住房供給，培育市場化、專業化住房租賃企業。

長租公寓行業現狀分析

在行業發展的過程中，長租公寓的運營模式呈現出多樣化的特點。根據房源來源的不同，長租公寓可以分為集中式和分散式兩種類型。集中式長租公寓通常由房企或專業機構自建或整棟獲取物業，進行統一裝修和管理，具有較高的居住品質和管理效率;而分散式長租公寓則主要通過與個人房東合作，獲取零散房源，雖然房源獲取相對容易，但管理難度較大，成本也相對較高。在實際運營中，長租公寓企業不僅需要關注租金回報率，還需注重租戶的入住體驗和服務質量，如提供靈活的租賃條款、定制化的社區活動、智能家居設施等，以滿足不同租客的需求。

與此同時，長租公寓行業也在不斷探索新的融資方式和商業模式。隨著房地產投資信托基金(REITs)等金融工具的引入，長租公寓的融資渠道得到了拓展，有助于緩解企業資金壓力，提升運營效率。此外，互聯網技術的應用也為長租公寓的管理和服務帶來了變革，如智能門鎖、遠程監控、在線支付系統等，提升了運營效率和租戶滿意度。

據中研產業研究院《2024-2029年中國長租公寓行業深度剖析研究與投資分析預測報告》分析：

從企業競爭格局來看，長租公寓市場已進入深耕細作階段，主流房企如萬科、龍湖、旭輝等紛紛加快布局，通過資產收購、輕資產運營等方式提升市場競爭力。其中，萬科泊寓作為國內長租公寓的龍頭企業，憑借其資產收購和持有經營的模式，實現了規模化擴張，租賃營收持續增長。與此同時，一些創業系品牌如魔方公寓、YOU+、樂乎等也在市場中占據一席之地，但盈利模式尚不清晰，行業生態仍需進一步優化。

未來，長租公寓行業的發展將更加注重服務質量和運營效率。一方面，隨著消費者對居住品質要求的提升，運營商將致力于提供更加個性化和多樣化的服務，如社區活動組織、智能家居設施配備等，以滿足租戶的不同需求。另一方面，隨著技術的發展，長租公寓將更加依賴數字化工具進行運營管理，包括在線預約、無人值守入住、智能門鎖等，以提高運營效率和降低成本。此外，可持續性將成為重要考量因素，綠色建筑和節能技術的應用將減少運營成本，提升品牌形象。跨界合作也將成為行業發展的新趨勢，長租公寓與健康、教育、娛樂等服務提供商的合作，將豐富其價值鏈，提升整體競爭力。

長租公寓行業在政策支持和市場需求的雙重推動下，正迎來高速發展期。然而，行業在快速發展的同時也面臨諸多挑戰，如盈利模式單一、資金鏈緊張、政策監管趨嚴等。未來，長租公寓行業需要在服務質量和運營效率上下功夫，通過技術創新、金融工具的引入以及政策支持，實現行業的可持續發展。只有這樣，才能更好地滿足城市居民的居住需求，推動住房租賃市場的健康發展。

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