2024土地交易行業發展分析與投資前景 盤活已出讓未開發土地 推動房地產企業緩解資金困難

自然資源部與有關部門針對已出讓未開發土地的政策研究，旨在推動土地資源的有效利用和房地產企業的健康發展。以下是關于該政策研究的主要內容和關鍵點：

一、政策研究背景與目標

背景：當前，部分土地在出讓后因各種原因未能及時開發，形成閑置土地，這不僅浪費了土地資源，也對房地產企業的資金鏈造成了壓力。

目標：通過研究和實施相關政策，盤活已出讓未開發的土地，推動房地產企業緩解資金困難，壓降債務，同時促進土地資源的高效利用。

二、政策研究的主要內容

收回、收購閑置土地：

自然資源部支持地方政府以合理價格收回企業無力繼續開發的閑置土地，或收購司法及破產拍賣中流拍的土地。

收回的閑置土地將優先用于保障性住房建設，同時也可用于建設公共配套服務設施，改善周邊住宅配套條件。

“如何收地”的準線：

對于非企業自身原因造成閑置或土地局部未開發，且企業無力繼續開發、也難以轉讓的土地，政府將給予有償收回。

若因企業原因導致超期未動工兩年以上的土地，政府將依法無償收回。

土地收購價格標準：

自然資源部建議可以參照市場評估價格，或原地價款、利息及經審計的開發建設直接投入來確定補償標準。

強調城市政府和土地使用權人應在市場化、法治化的基礎上充分協商，但不應簡單按照市場評估價來收購。

三、政策研究的實施與支持

資金支持：

對于收回、收購的土地用于保障性住房項目的，可通過地方政府專項債券等予以資金支持。

要求地方政府量力而行，堅決避免新增地方政府隱性債務。

稅費支持：

對于收購已建成的商品房或收回、收購存量土地用于保障性住房建設的，可享受保障性住房稅收優惠政策。

工作流程簡化：

對于收購已建成商品住房或收回、收購存量土地用于保障性住房的，市、縣政府在批準收回時一并同意劃撥土地，簡化手續。

通過這一政策研究，自然資源部與有關部門旨在通過合理的價格機制和政策支持，促進已出讓未開發土地的盤活利用，推動房地產企業的健康發展，同時實現土地資源的高效利用。這不僅是新一輪保交房工作的重要內容，也是促進經濟社會可持續發展的重要舉措。

根據中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國土地交易行業發展分析與投資前景預測報告》顯示：

2023年房地產行業進入深度調整階段，受人口紅利消減、資產和收入預期走弱以及城鎮化進程放緩等因素影響，房地產需求疲軟，銷售、土地投資、開發及融資等環節均出現規模收縮的趨勢，房地產行業進入供需兩端業務模式重構的新時期。

近日，多地核心區域出現高溢價土地項目，土拍溢價率上升、流拍率下降等數據也顯示出土地市場的回溫態勢。蘇州、廈門和寧波3月27日誕生三個高價土拍項目。在蘇州土拍市場，經過51輪激烈競標，綠城中國最終以每平方米6.5萬元、溢價率18.22%拿地，打破了蘇州乃至整個江蘇省的樓面價紀錄。

土拍市場的回溫依賴整體行情，近期房地產市場投資形勢已出現改善。國家統計局數據顯示，今年前兩個月，全國房地產開發投資同比下降9%，降幅比上年全年收窄0.6個百分點，系降幅擴大近一年后首次收窄。與此同時，二手房市場已先于新房處于復蘇通道，據中指院監測，2月份25個代表城市二手房累計成交套數同比增長34.3%。

土地交易行業市場發展現狀

一、整體市場概況

市場規模：近年來，土地交易市場規模受到房地產市場波動的影響，整體呈現波動趨勢。根據參考文章提供的數據，全國土地出讓成交價款從2020年的8.04萬億元跌至2023年的5.06萬億元，累計跌幅達37%。這一數據表明土地交易市場在近年來經歷了較大幅度的調整。

市場供需：當前土地市場供需關系呈現出低迷態勢。需求端，由于房地產市場下行，住宅用地市場需求相對低迷;供給端，一二線城市商品房庫存去化周期拉長，住宅用地供應放緩。此外，隨著政府對土地市場的監管加強，土地資源的過度開發和濫用問題得到一定程度的遏制。

二、市場特征

成交規模企穩：盡管市場整體成交規模有所下降，但部分地區土地市場仍呈現出企穩態勢。中指研究院統計數據顯示，2023年全國300個城市涉宅用地成交規劃建筑面積同比下降20.6%，土地出讓金同比下降16%。預計2024年土地市場供應規模仍將保持相對低位且平穩運行。

市場分化加劇：土地市場呈現出明顯的區域分化特征。一線城市和部分熱點二線城市土地市場相對活躍，成交量和溢價率較高;而三四線城市和部分非熱點二線城市土地市場則相對冷清，成交量和溢價率較低。這種分化現象預計在未來一段時間內將持續存在。

房企投資轉為“謹慎+聚焦”：在資金流動性和市場預期受限的情況下，房企對土地投資的態度轉為謹慎。房企更加注重項目的盈利能力和風險控制，將投資重心聚焦在優質地塊和具有發展潛力的區域。

三、市場趨勢

庫存去化仍是關鍵：未來一段時間內，庫存去化仍將是土地市場的關鍵。政府和企業需要共同努力，通過優化土地供應結構、加強土地市場監管等措施，推動庫存去化工作取得實質性進展。

政策支持力度加大：為了穩定土地市場和房地產市場，政府將加大政策支持力度。例如，通過降低土地出讓金、優化土地供應結構等措施，降低房企的拿地成本;通過加大對閑置土地的盤活力度，提高土地利用效率。

數字化轉型加速：隨著科技的不斷發展，土地交易行業將加速數字化轉型。通過利用大數據、人工智能等先進技術，提高土地交易的透明度和效率，降低交易成本。

四、面臨的挑戰

市場需求不足：由于房地產市場下行和購房者對未來的不確定性增加，土地市場需求相對不足。這將對土地市場的穩定發展造成一定壓力。

土地資源緊張：隨著城市化進程的加速和人口的不斷增長，土地資源日益緊張。如何在保障經濟發展的同時，實現土地資源的合理利用和可持續發展，是土地交易行業面臨的重要挑戰。

監管難度加大：隨著政府對土地市場監管力度的加強，土地交易的監管難度也在不斷加大。如何有效打擊土地違法違規行為，維護市場秩序，是土地交易行業需要解決的重要問題。

更多行業詳情請點擊中研普華產業研究院發布的《2023-2028年中國土地交易行業發展分析與投資前景預測報告》。