黃文玉
養老地產行業是以老年人為主要目標客戶群體，通過整合房地產開發與養老服務資源，為老年人提供適宜居住環境和全方位養老服務的綜合性產業。該行業不僅關注住宅的物理條件，如安全、舒適、便利等，還強調服務內容的豐富性和質量的提升，涵蓋醫療、康復、文化娛樂等多個方面，以滿足老年人多樣化的需求。
所謂養老地產，是指專門為滿足老年人生活需求而開發建設的房地產項目，包括住宅、商業、醫療、康養、文娛等功能。養老地產既能提供舒適安全的居住環境，又能提供專業便捷的服務設施，是一種集住宅、養老、社交于一體的綜合性業態。
養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝飾標準，這類老年地產的建筑產品開發接近于高端住宅產品開發的規律，創新核心在于適老化設計。養老地產實現了品質地產和優良健管家服務的有機結合，從護理、醫療、康復、健康管理、文體活動、餐飲服務到日常起居呵護，增加設施設備和精心打造專業管理團隊。養老地產主要的產品形態包括：保險資金推出的升級版的養老機構，如養老院，把養老地產視做商業地產項目長期經營;開發商推出的養老地產項目。從廣義的角度來看，養老地產具有的居住功能、服務功能、養老保險的保障功能和反向融資功能。養老地產，從建筑設計、園林規劃到裝修設計，這些建筑產品的發展都是符合高檔住宅的發展規律，其創新的關鍵是設計的適老性。
目前，國內養老地產主要有三種運營模式：一種是持續照料退休社區模式(CCRC);一種是全齡型社區模式;一種是養老公寓模式。持續照料退休社區，可為老年消費者提供一站式、一體化的居住生活服務。社區醫院建設中的“社區醫院”，由具有豐富實踐經驗的醫護人員為居民提供預防保健、醫療保健、心理護理、康復治療等方面的專業醫療服務。同時，針對不同年齡的老人，根據其身體狀況和生活自理能力，提供相應的護理。
全齡型社區，一般都是房地產開發商直接開發的，后期的運作則是交給了養老經營公司。全齡社區并無嚴格的入住年齡限制，一般以醫療、養生、度假等概念來構建，老年人的生活方式也大多是“候鳥式”。目前，我國的養老產業已經出現了一些新的發展，而在這一領域，以開發和經營養老物業為主要內容的養老物業公司和機構進入了這一領域。萬科，保利，首創，綠城，龍湖，復星，遠洋，都在為養老地產而競爭，而國外的公司也在不斷的進入我們的養老地產領域。
根據中研普華產業研究院發布的《2024-2029年中國養老地產行業市場全景調研與發展前景預測報告》顯示：
中國老齡化社會正在進入發展期，“銀發經濟”成了各行業競相角逐的重要賽道，養老市場床位供給正迎來“大爆發”。基于企業養老床位規模大小，康養行業格局已初步形成。數據顯示，2023中國康養企業養老床位規模TOP50企業床位總規模共計53.7萬張，其中TOP20企業的市場占比達67.7%。房企作為入局康養行業的主要企業類型之一，床位擁有量占比僅16.5%，市場容量遠低于行業預期。據不完全統計，截至2023年6月30日，典型房企中僅華潤和保利的床位量超過1萬張，萬科、綠城的床位量緊隨其后，規模不足1萬張，整體來看，典型房企養老床位的市場占有率普遍較低。
隨著老年人對生活質量要求的提高，他們對居住環境、醫療服務、文化娛樂等方面的需求也日益多樣化。這要求養老地產項目不僅要提供舒適的居住環境，還要配套完善的醫療、康復、娛樂等設施和服務。
在未來，老年人數量的增長將會促進我國養老產業的快速發展。按照“十四五”的發展規劃，到2025年，全國將扶持300家康復機構轉變為普惠養老機構，1000家公立養老機構增設護理型病床，支持城市依托基層醫療衛生資源建設醫養結合設施。加強對老年癡呆患者的培訓，擴大其病床供應，使其病床比例達到55%，更好地滿足老年失能失智老人的護理服務需求。
預計未來，隨著需求的升級，養老地產將迎來更加完善的紅利政策扶持。未來會吸引一波又一波的資本企業布局，行業競爭進一步加劇，預計未來趨勢有望持續上升。伴隨著養老需求的變化，對養老地產提出更高要求，養老地產不在僅僅局限于居住養老功能，而是要求其功能要趨于多樣化，且預計隨著老年需求不斷升級，未來養老地產會迸發出更加多樣化的功能設施。
綜上所述，養老地產行業市場未來發展趨勢向好，具有廣闊的發展前景。隨著老年人口數量的增加和養老服務需求的多樣化發展，養老地產行業將迎來快速發展期，市場規模將持續擴大，業態將持續創新，服務將持續優化。同時，政策支持和技術創新也將為養老地產行業的發展提供有力保障。
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