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香港樓價見底回升 2019年香港房價走勢分析

  • 2019年3月13日 FanTianQing來源:新浪網 1044 66
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香港樓價見底回升,香港房價后市走勢分析。

2018年下半年,香港樓市可謂涼風陣陣。

自去年8月以來,香港房價指數一度出現連續13周的下跌,這也是2008年金融危機以來最長的連跌紀錄。香港特區政府土地注冊處公布的數據也顯示,香港住宅銷售自去年11月遭遇腰斬之后,去年12月的銷售量再度暴跌,全港住宅銷售總額僅為241億港元,而2017年同期為520億港元,同比下降53.7%,造成銷售額暴跌的原因包括居民對較高借貸成本和迫在眉睫的空置稅感到擔憂,還包括一些內地買家的退出所致。此外,去年位于香港山頂文輝道的豪宅“地王”流標,香港土地市場也涼風陣陣。

一時間,預言香港房價將大幅度下跌的聲音不絕于耳,甚至喊出2019年的跌幅可能達到40%。只是,沉寂數月后,香港樓市再度出現回暖跡象。

據聯物業公布的香港房價走勢圖顯示,今年1月以實用面積計算的平均呎價為12307港元,環比下跌1.6%,環比跌幅有所收窄。到了2月份,以實用面積計算的平均呎價回升至12482港元,環比上升1.4%。中原地產數據顯示,香港二手樓市成交已明顯回暖,2月共錄得2290宗二手成交,總額達177.8億港元,環比分別上升4.7%及11.9%。此外,2月數個新盤均成功套現數十億港元。中國海外的新盤大埔天鉆成交545宗,總額40億港元;新鴻基地產的土瓜灣Downtown 38項目則成交221宗,套現13.5億港元。

“最近我在到處看房,發現很多新項目加推的單位都賣完,現場人也很多。”在香港工作的陳先生告訴記者,自己這幾個月都在看房,但春節過后的感覺完全不一樣,市場人氣明顯回升。“最近銷售情況理想,特別是一些小面積單位,公司考慮加推,價格有一定上調空間。”香港一家物業代理營業部的銷售經理告訴記者。

據悉,香港一些新盤項目的尾盤加價推出,還是吸引了大批購房者的關注。公開信息顯示,長實集團旗下的荃灣海之戀項目,其中4套單位加價11.7%至18.9%,并安排在本周一重新發售。有中介表示共有超過100組客戶到場認購,全部單位都已售出。這批單位中,加價幅度最大的為第7座11樓C室,2017年10月的售價為822.5萬港元,現在加價到978萬港元。華懋集團銷售部總監吳崇武表示,香港樓市處于“小陽春”階段,年初至今公司已售出約177個單位,金額超過17億港元。除此之外,中介機構似乎也看到了“希望”。美聯物業住宅部行政總裁布少明表示,配合市場回暖,公司上半年希望可以擴充10家分行。

香港房價走勢分析

這時,一些分析師開始“看多”,特別是美聯儲在今年年初放出暫緩加息的鴿派信號。據海外媒體報道,里昂證券房地產分析師 Nicole Wong表示,香港股市和人民幣匯率企穩可能會令香港房地產受益。美聯儲“溫和”利率指引也可能會促使香港投資者在房地產等收益率更高的投資中尋求回報,因此香港房價將在未來幾個月觸底。摩根士丹利表示,買家情緒有所改善,他們正在釋放被壓抑的剛性需求,今年香港房價可能上漲2%,房價將在第一季度末之前觸底。

此前,許多內地房企涌入香港市場“跑馬圈地”。僅在2016年,6家來自內地的房企在香港共計拿下7幅宅地。若按總成交額計算,內地房企在香港摘得的住宅用地占當年香港宅地總成交額的54%,這也是首次占到半數以上。不過,最近一兩年內地房企在香港“跑馬圈地”熱情大為消退,但似乎將重心轉向舊樓重建,此舉反而成為更具吸引力的土地來源渠道。根據仲量聯行統計,內地房企收購舊樓重建的數量大增,帶動香港土地審裁處于2018年接獲共39宗強制拍賣物業申請,與2017年相比增加160%。

其實,高房價一直是香港的“關鍵詞”。2018年1月,香港已連續第八年被美國規劃咨詢公司Demographia評為全球房價最難負擔的城市。土地供應短缺、土地利用率低一直是香港難以治愈的“頑疾”,也是房價高企、房屋供應短缺的最主要原因。

與此同時,香港的地產市場與經濟深度“捆綁”。數據顯示,房地產相關行業的投資與消費占香港GDP比重一度超過30%。不過,在最近一輪房價下跌當中,香港特區政府的表態似乎有所不同,推出空置稅便是其中一個現象。據香港媒體報道,香港特區政府已經大致完成空置稅草擬法案,準備下個月提交立法會討論。香港一手樓空置稅于去年6月由香港特區政府提出,將對空置6個月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅單位征收“額外差餉”,相當于該單位應課差餉租值的200%。

香港財政司司長陳茂波此前在政府博客上發表文章稱,過去幾年因樓市過熱,香港特區政府先后推出多輪市場稱為“樓市辣招”的調控措施。近期市場聚焦土地和樓宇供應,也關注香港特區政府此前推出的“樓市辣招”是否會“減辣”。陳茂波明確表示,這些措施政策目標不盡相同,應將其按照性質區分。目前就額外印花稅(SSD)、雙倍印花稅(DSD)和買家印花稅(BSD)三項措施來說,特區政府無意放寬管制。

據香港經濟日報3月12日消息,香港特區政府推出的一手單位空置稅已大致完成草擬法案,準備下月提交立法會討論。

一手單位空置稅是指香港政府對空置的一手私人住宅額外征稅的措施,要求已獲發入住許可證逾1年的業主向政府申報單位情況,如果過去1年內有超過6個月沒有租出或自住,就被視為空置。政府會向空置單位收取額外差餉,為應課差餉的2倍,約等于樓價的5%。

推出該項法案的初衷,是香港政府希望遏制炒房,讓開發商將持有的物業盡快入市,增加市場供應。

據香港文匯報稱,近幾個月以來,香港有部分開發商以俗稱“左手交右手”的形式,采用內部轉讓,將現樓新盤單位轉售予旗下關聯公司。

根據香港已有的《一手住宅物業銷售條例》,“不予理會的合約及轉讓”的9種情況之一是,開發商將單位轉讓給關聯公司,即使住宅物業訂立了臨時買賣合約或買賣合約,也不被視為真正易手成交。這意味著,買賣一手單位的雙方是關聯公司也將不能免于繳稅。而市場對一手住宅空置稅的看法也未統一。

資深地產分析員林一鳴對香港文匯報表示,開發商“左手交右手”的做法一向不獲市場接受,況且現時市場估計的尾盤并不算多。若政府推出空置稅,發展商加快推售樓盤之際,并不會平價出售。相反,推出空置稅或會出現開發商拖慢整個建樓及銷售的過程,從而令住宅供應減慢,加上新一份財政預算案中提到未來5年私宅落成量下跌,預計對未來私宅供應會造成壓力。

華懋集團銷售部總監吳崇武稱,空置稅并不合理,希望政府手下留情。他解釋說,開發商不是不想賣樓,而是要根據市況推盤,市況不好怎么賣?加上豪宅盤不是想賣就賣,很難短時間出貨,要入伙一年內沽清,太不合理。

據彭博報道,香港房地產價格正在反彈。一份價格表顯示,恒基地產將九龍啟岸項目新一批房源的平均售價提高了10%左右。此舉有著充分的理由——需求正在上升。來自美聯集團的數據,香港本月頭11天的住宅銷售數量已經超出了2月份全月。此外,中古屋價格也在上漲。中原地產的數據顯示,在截至1月份的七個月下降了10%后,中古屋價過去四周出現上漲。

報道稱,美聯儲暫停加息的信號消除了投資者對香港抵押貸款利率上升的擔憂,而中國和美國趨于達成貿易協議增強了對經濟前景的信心。摩根大通已經預言房地產市場的回調將是短暫的,房價會在一季度末觸底。

中原地產研究部高級聯席董事黃良升認為,截至3月8日,港島及九龍市區樓價齊升3周,是近7年首次出現,上一次出現是2012年3月份。新春前一周,港島CCL_Mass(中原大型屋苑領先指數)及九龍CCL_Mass展開齊升,3周分別累升1.20%及2.78%,是繼新界東連升4周后,香港樓市另一個回升的強烈訊號。新春前香港樓價尋底已經完成。中原四大整體指數齊升2周,是36周以來首見,即六招房策公布后再現,是樓價全面轉勢上升的訊號。相信新春后樓價繼續向升,CCL(中原城市領先指數)目標為去年歷史高位188.64點。

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