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專家分析:多城市下調住房交易稅費對樓市影響有多大?

  • 2019年3月11日 YeShiMei來源:互聯網 820 50
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  減稅降費是今年政府最大的惠民舉措,不僅力度大,而且范圍廣,與百姓密切相關的住房領域當然不可少,除了住房出租外,住房買賣也能享受減稅政策。

  券商中國記者今日了解到,繼北京、上海、廣州等地大幅調低個人出租住房稅收后,北京、上海、廣州、深圳等地出售住房同樣能享受減稅政策,即增值稅附加和印花稅稅率減半。

  不過,接受券商中國記者采訪的業內人士認為,增值稅附加減半征收對樓市來說直接影響不大,但在當下樓市出現部分區域輕微企穩與回暖的情況下,對市場有一定的心理影響。后續預計全國其他城市針對增值稅也都有不同程度的減免。

  上海下調部分房屋交易稅費

  據上海中原方面披露消息,上海市今日下調相關房屋交易稅費。其中:

  個人出售房屋增值稅附加由11%下調為6%,增值稅及附加一共為5.3%,以繳稅時間為準;

  個人非居住用房網簽合同日期在2019年1月1日之后的,印花稅減半由萬分之5,調整為萬分之2.5;

  下調時間自2019年3月7日起。

  券商中國第一時間致電上海市納稅服務熱線12366核實,得到了工作人員的確認。該工作人員告訴記者,個人出售住房的增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加,這三個稅率此前分別是7%、3%、2%,其中,地方教育附加稅率去年就改成1%了,合計稅率是11%,根據滬府規(2019)10號文規定,城市維護建設稅和教育費附加稅率減半按3.5%和1.5%征收,再加上1%的地方教育附加,合計6%。而個人交易非住房的印花稅也可以減半,即從萬分之5減為萬分之2.5。

  “滬府規(2019)10號文是2月下發的,但是政策執行從今年1月1日開始。”上述上海市稅務部門工作人員對券商中國記者說。

  值得注意的是,這里所說的7%的城市維護建設稅,是指房屋所在地在上海城中心內的,而城鎮的房屋該稅率為5%,郊區的為1%。因此,具體交易時還要根據房屋所在區域來計算。

  北京個人房屋交易增值稅附加減半征收

  券商中國記者致電北京納稅服務熱線12366了解到,北京個人出售住房,增值稅附加包括城市維護建設稅、教育費附加、地方教育附加,這3個稅率此前分別是7%、3%、2%,根據京財稅(2019)196號文,目前增值稅附加稅率減半。

  北京的城市維護建設稅是按6個城區內的房屋按7%,郊區的房屋按5%,縣城內的按1%征收。

  廣、深小規模納稅人出售住房增值稅附加減半

  不僅北京和上海個人出售住房增值稅附加減半,券商中國記者從廣州和深圳稅務部門了解到,廣州和深圳對小規模納稅人出售住房同樣享受增值稅附加減半政策,稅率同北京和上海一樣,從此前的12%下調為6%。另外,廣州和深圳小規模納稅人房屋交易印花稅也同樣減半。

  不過,廣州對小規模納稅人的減稅政策同樣適用于個人,但是深圳納稅服務熱線的工作人員對券商中國記者說,對小規模納稅人出售住房增值稅附加減半征收,但對個人出售住房目前沒有減征附加稅的通知。

  影響心理預期,對樓市直接影響不大

  當前房屋交易增值稅附加有所下調,同時印花稅政策也有所調整,對于當前樓市交易相關參與主體來說,自然會受到更多關注。

  據中原地產首席分析師張大偉介紹,上海中原介紹增值稅附加稅是附加稅的一種,對應于增值稅的,按照增值稅稅額的一定比例征收的稅。其納稅義務人與獨立稅相同,但是稅率另有規定,是以增值稅的存在和征收為前提和依據的。通常包括城建稅、教育費附加、地方教育費附加等。這3種附加稅加一起共11%,折合計算大約是總房價的0.6%。平時說的增值稅及附加大約5.6%,是增值稅+附加,其中增值稅5%,附加約0.6%。現在減稅調整到5.3%,比沒調之前僅少0.3%!

  張大偉指出,最近二手房交易與租賃環節均出現了減稅,出現減稅的原因均是整個社會系統減稅,并非單獨針對房地產領域。而二手房交易環節的增值稅只發生在部分房源,也就是兩年內交易的二手房和超過兩年的非普通住宅二手房。各地的稅基都是5%+附加,各地附加不一樣,北京城區是合計5.6%,郊區的5.5%。產權不滿2年的全額收取,產權滿2年的為差額收取,計稅價格減去原購房價格。

  對于增值稅附加減半征收對市場的影響,張大偉認為,這一政策對樓市來說直接影響不大,只減少部分交易稅費,但在當下樓市出現部分區域輕微企穩與回暖的情況下,對市場有一定的心理影響。后續預計全國其他城市針對增值稅也都有不同程度的減免,但幅度預計都與上海接近。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進也認為,增值稅附加稅和印花稅本身都不是大額的稅種,所以類似政策本身對于交易成本的影響其實不大,但體現了國家減稅降稅的導向。房地產市場中,購房者或房東最關心的是包括增值稅、契稅和個稅這種較大的稅種,比如總價100萬的住房,此類稅費可以達到5萬元,即類似5%的稅費成本。總體上看,此類政策若不調整,其他稅費調整的意義其實不大。購房者不必為一些小稅種的調整有太多的擔心或關注。

  嚴躍進認為,值得關注的是購房貸款利息抵扣和租房租金抵扣的內容,不過目前此類稅費的政策調整還是停留在探索階段,真正去操作抵扣的,估計還是需要政策引導。不過,稅費成本降低是2019年的重點事件,對于降低房屋交易成本和刺激房屋交易,都是有積極作用的。

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