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二線城市樓市降溫明顯 2019年樓市走向

  • 2019年2月11日 FanTianQing來源:新浪網 616 35
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二線城市樓市降溫明顯,2019年樓市走向。

據中國證券報報道,“春節期間我們安排了值班,算正常營業,但基本上一天也就兩三組客戶來看房。”北京市南三環某樓盤的售樓員告訴記者,春節期間和節后,樓盤都沒有優惠活動。

在陜西省西安市、江蘇省南京市、湖北省襄陽市等地,中國證券報記者同樣發現,號稱“春節不打烊”的樓盤在春節期間均未出現熱銷現象,售樓處大都門可羅雀,房價總體保持穩定。

二線城市樓市降溫明顯

“我從大年三十開始就一直在上班。放假期間來看房的人不多,我們樓盤差不多每天能成交兩套。”位于西安市南三環某樓盤的一位售樓經理對記者說,該樓盤前期去化率較高,目前除了一棟沒有開售的樓以外,其余樓層已基本賣完。

從價格看,該樓盤沒有明顯變化。該售樓經理說:“我們去年8月開盤,到現在一直沒有漲價,部分原因是有規定首次銷售開盤在3個月內漲幅不能超過3%。”

在三三兩兩的購房者中,有購房者坦言:“比起前一段時間,現在房價確實穩了,不像之前那樣瘋漲。”

在南京市,不少樓盤在春節期間也正常營業,如城東的藍光黑鉆公館、仙林的高科紫微堂等。一些正常營業的樓盤,計劃在春節期間招攬客戶,為節后銷售做準備。

“春節期間來看房的客戶大都是南京本地人。”南京市某樓盤的銷售人員告訴記者,現在每天接待的客戶量基本都是個位數,而且以觀望為主。

一位購房者說:“春節前新開的樓盤少,好多樓盤都壓到節后開盤了。我趁著春節有空來看看,等節后開盤仔細對比一下再下手。”

三線城市樓市價穩量縮

在湖北省襄陽市,記者走訪了山水檀溪、民發漢江一品、漢江夢等售樓處,除了漢江一品1月份新開一個樓盤外,其他樓盤暫未推出新盤。

“春節期間,售樓處放假了。”山水檀溪項目營銷總監趙先生對記者表示,去年去化率比較高,目前已很少有新盤可推。

襄陽是一個三線城市,目前最大的特點就是改善性需求集中釋放。比如新開盤的漢江一品,屬于典型的高端樓盤,新推出的300套房子目前已售出90%。三線城市作為一個區域中心,下面還有一些縣市以及一些發達的鄉鎮,由于城鎮化發展,這些地區的居民其實是把三線城市作為居住的首選目標之一。此外,一二線城市限價限購,外出務工人員因為限購原因,購房機會減少,也可能來到三線城市買房。受益于這些因素,三線城市整體上呈現出價穩量縮態勢,改善性需求居多。

從房價的角度看,趙先生稱,今年房價會企穩,主要原因在于棚改貨幣化規模縮小且還建方式也發生了變化,由貨幣化補償改為實物還房為主、貨幣化補償為輔的方式,因此由棚改而催生的需求大大減少,總體市場成交量也將因此萎縮。

中國指數研究院報告指出,棚改規模的下降,對三四線城市需求的支撐將更加弱化,商品房銷售存在較大的調整壓力。從價格方面看,三四線城市市場經歷過去兩年的過度繁榮,房價上漲空間有所透支,今年商品房價格下行調整壓力較大。

成交料回落

春節期間樓市的平淡可能會是全年的一個縮影。上海易居房地產研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示:“當前整個市場處在降溫預期中。從樓盤售樓處來講,盲目做促銷不一定能帶來交易量上升,因此在節奏上也會稍緩一些。”

“政策決定短期需求,房地產銷售主要受按揭貸款和公積金貸款條件影響。”光大證券宏觀分析師張文朗表示,央行的儲戶問卷調查顯示,從2018年6月開始,購房者中預期房價上漲的比例開始下滑,反映市場上觀望情緒開始加重。2019年按揭和公積金貸款或僅有邊際松動。

上海易居房地產研究院研究員沈昕表示,隨著調控效果的繼續顯現,預計全國樓市成交將整體回落,市場全面回歸理性。

在中國社科院財經戰略研究院住房大數據項目組組長鄒琳華看來,發展房地產市場的首要目標是不斷提升居民的住房水平,其著力點之一是支持居民家庭首次購房需求。通過構建完善的政策性住房融資體系及緩解短期貨幣供求關系,改善首套房貸市場利率偏高的現象,切實降低居民首次購房的還款負擔。

鄒琳華稱,應合理支持居民改善性住房需求,適度引導住房消費升級。對于居民在一定時期內“賣一買一”的改善性住房需求,應從制度上創造交易便利和給予稅費減免。通過市場過濾機制的作用,將使更多居民的住房條件得到改善。

房企將著力去庫存

隨著市場漸穩,多地樓市補庫存明顯。此前,上海易居房地產研究院發布最新一期《中國百城庫存報告》顯示,截至2018年12月底,易居研究院監測的100個城市新建商品住宅庫存總量為45734萬平方米,環比增長2.1%,同比增長1.6%。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,自2015年1月份以來全國100城庫存規模就呈現出持續性下跌態勢,中間個別月份雖有反彈,但下跌的趨勢不改。到了2018年,庫存走勢基本呈現了“上半年減少、下半年增長”的態勢,尤其是9月份庫存規模明顯增長,10-12月份繼續保持增長態勢。

報告顯示,截至2018年12月底,一、二、三四線100個城市新建商品住宅庫存總量分別為2911萬平方米、23261萬平方米和19562萬平方米,環比增幅分別為7.3%、2.1%和1.4%,同比增幅分別為31.0%、-1.8%和2.5%。

同比方面,一線城市在連續34個月庫存同比下跌后,2018年6月首次出現同比正增長態勢,7-12月份繼續同比正增長;二線城市保持了連續42個月的同比下跌,但跌幅有所收窄。三線城市則在連續38個月同比下跌之后,出現了連續兩個月同比正增長的現象。

嚴躍進表示,2018年全年庫存先降后增,存銷比也有類似的走勢。2018年上半年銷售行情還不錯,去庫存效果也值得肯定。但到了下半年市場交易開始降溫,房企高庫存壓力重現。

嚴躍進認為,2018年第四季度形成了相對多的住宅庫存,所以到了2019年上半年,預計房企會把去庫存作為一項重要工作去抓。若是資金壓力大,那么相關房企依然會采取以價換量的策略,即定價方面不會太強勢。

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