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2019年房地產市場進入“換擋期” 房企迎資金大考

  • 2019年1月8日 FanTianQing來源:鳳凰資訊、手機網易網 1231 80
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2019年房地產市場進入“換擋期”,房企迎資金大考。

2019年房地產市場進入“換擋期”,房企迎資金大考。

“有借就有還”,在連續幾年巨量融資后,房企迎來了負債集中還款期。恒大研究院報告顯示,2018年下半年開始,房企逐步迎來償債高峰期。截至2018年6月底,除民間融資和類金融機構貸款,房企有息負債余額約19.2萬億元,規模最大的是房地產開發貸,其次是委托貸款、信托融資、信用債、并購貸、海外債和資產支持證券,分別為9.6萬億元、2.8萬億元、2.4萬億元、2.2萬億元、0.6萬億元和0.3萬億元。

從兌付規模來看,2018年下半年到2021年到期規模分別為2.9萬億元、6.1萬億元、5.9萬億元和3.4萬億元。

在此背景下,2018年房企頻頻融資,利率大幅上升。Wind最新統計數據顯示,2018年全年,房地產行業共發行了802只債券,規模高達6807.4億元。

除了發債融資外,房企還通過信托渠道高價“補血”。中國信托業協會發布的數據顯示,截至2018年三季度末,從信托資金配置領域來看,投向房地產業的資金信托規模為2.62萬億元,較上季度末的2.51萬億元僅略增4.37%;投向房地產的信托余額在資金信托中占比13.42%,較二季度末的占比上升1.1個百分點。

另外,根據用益信托網最新數據顯示,2018年四季度以來,68家信托公司共發行2172.7億元的集合房地產信托產品,產品平均年收益率高達8.59%,而2017年同期則僅為7.31%。

值得一提的是,除信托發行利率提升外,房企海外發債利率也大幅上調。

國際評級機構穆迪此前在報告中指出,從2018年11月來看,7家受評房企在境外發行債券,過去1-2年其融資成本總體有所提高但債券期限縮短。預計在融資需求的支撐下,中國房地產業未來12個月開發商平均融資成本將繼續上升。

58安居客房產研究院研究員張波表示,預計2019年房地產行業規模化趨勢仍將持續,中小房企面臨生死考驗。中小型房企融資狀態非常不樂觀,更多小型房企會選擇和中大型房企合作開發或被并購等方式繼續生存,狀況不好的會離場。

2019年房地產市場進入“換擋期”

據中原地產研究中心數據,2018年全年房地產調控合計450次,刷新歷史記錄,同比2017年上漲75%。2018年也成為歷史房地產調控政策最密集的年份。也正是在全國各地頻繁升級調控政策,限購、限價、限貸、限售等多重限制下,房地產市場開始從之前的高溫逐漸退燒。

58同城、安居客發布的《2018年樓市總結》指出,經濟新常態下,樓市政策也發生了重大調整。2018年3月,“兩會”政府工作報告將“房住不炒”作為樓市調控總體方針,為加快住房制度改革和房地產長效機制建設,全年全國陸續發布調控政策400余次,保障市場健康發展。隨著調控不斷深入,樓市回歸理性,7月中央政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”口號,成為樓市降溫“分水嶺”,政策效應明顯顯現。

2018年12月,全國住房和城鄉建設工作會議提出,要將“穩地價穩房價穩預期”作為調控主要目標,維穩仍是2019年樓市政策基調。

58安居客房產研究院首席分析師張波認為,2019年樓市將進入“換擋期”,從全國樓市整體嚴控換擋到“因城施策、分類指導”就是換擋的重要政策體現,與此同步的是信貸政策、調控節奏將在不同城市表現出地區化差異性,換擋并不代表樓市會出現大波動,相反會保證全國樓市整體更為“平穩化”發展。

中原地產首席分析師張大偉認為,房地產市場從過去十幾年的調控歷史看,最核心的房地產政策是信貸政策,針對多套房的信貸限貸政策是不是收緊決定了樓市政策的力度,在過去寬松周期,認房不認貸,或者普遍性的不約束多套房貸款,使得市場杠桿率過高。只要信貸政策不出現明顯變動,其他政策的調整對樓市影響非常有限。

在住建部住房政策專家委員會副主任、全國房地產商會聯盟主席顧云昌看來,當前房地產調控明確“因城施策”,體現房地產調控的精準度。房地產市場調控將更加體現“因城施策、因時制宜”的做法。

對于房地產市場是否仍會重現調控松緊循序,顧云昌指出,房地產調控政策的主要目的是以“維穩”為主,不希望房價出現大漲也不希望房價出現大跌。對于未來房價走勢,其預判,一二線城市由于一手房限價,目前最真實反映市場情況的二手房房價已出現下降趨勢。這一下行趨勢會逐步蔓延到三四線城市。其預計,今年房價大概率會是穩中有降,平穩下行的態勢。

張波則認為,房地產市場總體調控節奏不變、區域性變化呈現從全國嚴控到因城施策的指導方針變化,體現了調控政策將依然保持穩定、長短結合的節奏不變,而在打擊炒房的同時更注重對剛需人群的保障。其二總體房價水平穩定、各類城市分化。一線城市價穩量降,二線城市中的部分熱點城市降溫可能加速,三四線城市房價上漲的現象在2019年將得到明顯控制。其三信貸政策總體不變,首套優惠更多體現,2019年利率依然存在一定的下調空間,尤其是對首套房貸利率的優惠力度還有望繼續增加。

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