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前三季度土地流拍面積達去年全年1.8倍 多地因樓盤降價引發糾紛

  • 2018年10月9日 FanTianQing來源:新浪網、東方財富網 358 16
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前三季度土地流拍面積達去年全年1.8倍,?多地因樓盤降價引發糾紛。

前三季度土地流拍面積達去年全年1.8倍,多地因樓盤降價引發糾紛

今年以來,全國土地市場成交價格及溢價率持續下行,整體降溫趨勢持續。8日,中國指數研究院發布的數據顯示,2018年前三季度,全國300個城市各類用地成交樓面均價2220元/平方米,同比下跌8.2%,平均溢價率為16.1%;其中住宅用地成交樓面均價3881元/平方米,同比下跌6.5%,溢價率為18.3%,較去年同期下降21.1個百分點。

今年以來,各大房企拿地態度普遍趨于謹慎,拿地規模紛紛回落。據統計,2018年1-9月,受監測的20家主要品牌房企共拿地2.2億平方米,同比下降20.9%;累計拿地金額9534億元,同比下降27.8%。

中國指數研究院相關負責人分析認為,“究其原因,一方面,2017年品牌房企整體拿地規模處在歷史最高水平,基數偏高;另一方面,今年以來,受土地出讓條件嚴苛以及企業資金壓力驟升影響,品牌房企拿地更趨謹慎,拿地規模有所下降;同時,企業拿地布局下沉三四線,也是拿地金額下降的重要原因”。

受此原因影響,今年以來土地流拍加速,零溢價成交地塊增多。由于年內土地出讓政策頻出,競自持、競配建、限房價等成為重點城市推地的要求,加之房企融資環境收緊、償債壓力加大等現狀,房企拿地更加理性,部分附帶條件較多的地塊以及部分非優質地塊遭遇流拍。

據統計,2018年前三季度,全國300城共流拍446宗住宅用地,總規劃建筑面積5645萬平方米,約是2017年全年流拍地塊總規劃建筑面積的1.8倍。“從流拍占比來看,三季度流拍面積占總推出面積的比重為9.3%,達近年來的最高值”。

“整體來看,三季度以來,在土拍條件嚴苛、企業資金壓力加大等因素影響下,企業拿地更趨謹慎,土地流拍數量顯著增加,前三季度流拍總量已明顯超過去年全年,三季度土地成交規模同比增幅收窄”。上述負責人表示,“與此同時,住宅用地成交樓面均價出現調整,溢價率繼續下行,前三季度地價同比下跌,三季度更是下跌約兩成,溢價率僅為11%,零溢價成交的地塊亦明顯增多,土地市場呈現降溫態勢。預計四季度,土地市場仍將保持冷靜”。

多地因樓盤降價引發糾紛

2008年,萬科在全國降價促銷,杭州萬科業主集體圍攻售樓處,要求退房。10年過去,相似的一幕又在杭州濱江新希望新城?未來海岸項目(后簡稱為項目)發生。由于該項目二期部分房源價格較一期有所下調,部分一期業主拉出橫幅維權。記者國慶期間走訪涉事樓盤了解到,項目二期降價僅涉及部分房源,且該房企9月下旬已經與部分業主達成了退房且不收取違約金的協議。退房的業主數目說法不一,大致數目在5-10戶之間。

公開資料顯示,目前該項目先后推出兩批搖號房源,第一次一期是在8月下旬,推出36幢、40幢、41幢,房屋套數382套,戶型面積90㎡以下為16600元/㎡,90-140㎡均價為17200元/㎡。二期推出27幢、28幢,共155套房源,房源戶型為93-115㎡,90-140㎡,均價為16822元/㎡。從均價來看,兩次開盤的90-140㎡,價差為378元/㎡。

不過在個別房型,價差則較為明顯。記者了解到,本次價格下調主要是針對項目二期頂層和底層的部分房源。其中,二期頂層115平方米的房源較一期均價下降了2200元/平米左右,92平方米的房源則相較下降了1400元/平米左右。這意味著同等面積房源,一期業主要比二期業主多花十幾萬元至二十余萬元不等,由此引發一期業主的維權行為。

“二期中的頂層、底層房源較一期有降價,但中間樓層漲了,這樣一降一漲后總體均價基本不變,這是公司為了銷售便利而對定價策略作的一點調整。”一位不愿具名的項目銷售告訴記者。

“降價35萬的情況只在個別樓層和房源中存在,主要由于一期房源景觀更好一些,所以頂層、底層的定價也相對略高一些。”前述項目銷售人員這樣解釋道。

中原地產首席分析師張大偉表示,樓市接近拐點的情況下,降價項目出現糾紛的主要原因有三個,首先,開發商定價隨意缺乏監管,在房價中成本占比比較少,利潤過高,部分項目預售周期過長,比如北京通州很多項目從開盤的不到5000元/平方米短短幾年上漲幅度超過2萬元/平方米。其中成本差別不大,房價過分偏離成本使得購房者投資投機心理過盛。其次,開發商銷售過程中部分的部分違規行為或者承諾也為后續的糾紛埋下了隱患。最后,多年來房價從來沒有真實跌過,使得購房者忽視了房屋作為商品價格不僅會漲,也會下跌。

記者同時了解到,部分一期業主的維權行動并未影響到項目二期的銷售,項目二期推出的155套房源目前已經售罄。限價政策導致的一二手房價格倒掛下,“買到即是賺到”仍確保了一手房的銷售。一個頗具戲劇性的細節是,由于二期部分房源低于一期,一期個別業主退房后轉而選擇購買二期的房源。

公開信息顯示,該項目位于杭州市蕭山區,并非市中心區域,但由于該區域新房供應較少,且項目均價顯著低于周邊二手房均價,項目在該區域中仍均有較高性價比。

記者走訪項目周邊二手房市場了解到,項目所在地附近的住宅房源單價在20000-23000元/平方米左右,酒店式公寓單價在17000-19000元/平方米左右。

“附近住宅房源最高賣到過25000元一平方,現在回調了一點,目前附近有一些二手酒店式公寓在賣,單價在17000-20000元左右,所以如果能買到該項目的限價房,肯定是賺的,只是賺多賺少的問題。”一位房產中介人士告訴記者。

一位杭州房產從業人士告訴記者,今年杭州對新房價格做出限制,實行搖號購房,這使得能搖中的購房者大多都能買到比市場價格低的房子,“這其實在客觀上對購房者產生了一種保護,所以這次該項目的維權相對比較平和,沒有出現打砸的現象。從目前的周邊而搜房價格來看,購房者并沒有虧本的問題,只是少賺一點而已”。

中原地產首席分析師張大偉表示,由于新房供給增加,包括北京、南京、深圳、寧波、福州等典型城市的庫存都有不同程度上升。于此同時,熱點城市仍處于嚴格調控之中,信貸收緊,不僅僅商業貸款繼續高壓,公積金政策在全國多個城市也開始收緊,使得市場繼續開始觀望。現階段購房者的購買力很難再支撐市場繼續沖高,北京、上海、深圳、杭州、南京、合肥等城市,房價下行苗頭已經出現。

此外,樓市幾大信號也傳達出重要信息:

1、售樓處糾紛越來越多

目前樓市降價還未普遍,只在小部分城市的個案項目中出現。思源地產市場發展部副總經理、首席分析師郭毅表示,雖然“房住不炒”,但就算是自住型購房者,也希望資產價值持續上漲,并在歷史的驗證中對此抱以樂觀預期,因此很難接受房企的降價行為,特別是很短時間內,樓盤價格出現的下調。糾紛的出現,也是房企真實降價、樓市成交轉冷的體現形式之一。

2、搖號中簽率越來越高

搖號本是為了應對熱點城市一手房一房難求的產物。當搖號中簽率越來越高,甚至出現搖號補選的時候,這種信號值得玩味。以杭州為例,記者了解到,9月以來上市限價樓盤越來越多,購房者趨于理性,觀望態勢明顯,搖號中簽率越來越高,多個樓盤出現搖號補選、開盤未售罄等現象,甚至有部分樓盤出現撤銷搖號登記的現象。有業內人士指出,或許未來非熱門樓盤將不需要搖號。

此外,一些銷售進展不佳的樓盤開始重啟引入中介分銷。而事實上,2017年以來的杭州樓市很少需要引入中介分銷,這也從一個側面反映了市場趨勢已經出現了明顯變化。

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