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房地產經紀的發展階段分析以及未來有哪些創新經營模式?

  • 2019年1月7日 LiuDaiFeng來源:互聯網 1275 83
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房地產經紀的發展階段分析以及未來有哪些創新經營模式?

房地產經紀是指以收取傭金為目的,為促成他人房地產交易而從事居間、代理等經紀業務的經濟活動。目前主要業務是接受房地產開發商的委托,銷售其開發的新商品房。房地產經紀業務,不僅是代理新房的買賣,還包括代理舊房的買賣,不僅代理房地產的買賣,還代理房地產的租賃業務。如果說新房市場催生的是房地產開發行業,那么二手房市場催生的則是房地產經紀行業。因此,這里的潛在空間主要是指圍繞二手房交易所生產交易傭金、廣告支出和配套服務三個方面。

2018年1-6月份,商品房銷售面積77143萬平方米,同比增長3.3%,增速比1-5月份提高0.4個百分點。其中,住宅銷售面積增長3.2%,辦公樓銷售面積下降6.1%,商業營業用房銷售面積增長2.4%。商品房銷售額66945億元,增長13.2%,增速提高1.4個百分點。其中,住宅銷售額增長14.8%,辦公樓銷售額下降3.2%,商業營業用房銷售額增長5.7%。截至2000年,全國房地產經紀機構已達2.5萬家,從業人員約有20多萬人;截至2017年底,保守估計房地產經紀從業機構已超過10萬家,從業人員逾百萬。可見,我國房地產經紀行業發展迅速,規模不斷擴大,行業發展潛力較大。

目前經紀行業以收取服務傭金為主要收入來源,收入來源的單一性使得經營風險較高,盈利能力偏低。為順應新形勢,經紀機構應轉變經營方式,開展多元化優質延伸服務,提高抗風險能力和盈利能力。一是提供金融延伸服務。互聯網金融的飛速發展、資本市場對經紀行業的親睞,為經紀行業提供金融延伸服務提供了先決條件。近年來,世聯行、鏈家地產、中原地產、搜房網、房多多等經紀機構紛紛推出金融產品,并提供金融服務。二是提供社區免費經紀咨詢服務。經紀機構可定期在社區舉辦專題講座,開設論壇或沙龍,為消費者免費提供房地產交易稅費、按揭貸款、政策解讀、房屋價值估算、投資組合等方面的專業咨詢,通過社區服務加深消費者對經紀行業的了解與認同。

第一節 2017年中國房地產經紀行業發展態勢分析

我國房地產經紀行業是伴隨著房地產行業的發展而發展的,截至目前,主要經歷了五個發展階段:

1、房地產經紀業的萌芽階段(1993-1997年)

上個世紀90年代前期我國房地產業處于高速增長期,由于當時房地產行業市場化程度低,房地產開發商經營粗放、專業分工模糊,且房地產呈絕對賣方市場態勢,房地產開發商基本依靠自身力量進行房屋銷售。

針對中國經濟的過熱發展和房地產市場過度投機狀況,1993年前后在政府開始對房地產行業進行宏觀調控的背景下,全國的房地產二級市場出現大量積壓樓盤,房地產市場由供不應求向供過于求轉變,新開發房地產項目銷售緩慢。房地產開發商開始尋求具有專業能力的房地產中介機構的支持,房地產顧問策劃、代理銷售業務在這一階段啟動和發展起來。同時,隨著房地產存量市場規模的迅速擴大,二手房交易規模也隨之擴大。

2、房地產經紀業的起步階段(1998-2004年)

1998年開始,國家對房地產行業的政策由調控和規范向促進發展轉變,國家進行住房制度改革,實行積極財政政策,啟動住房消費,深化落實住房分配貨幣化改革,鼓勵個人換購住房,促進房地產市場發展,中國房地產行業進入新一輪發展周期。但是各個區域房地產市場發展不平衡,沿海地區發達城市如深圳、廣州、上海等城市的房地產業啟動較早,復蘇較快,相應的房地產經紀業也進入局部發展階段,發達城市的房地產中介公司業務發展較快。這一時期的房地產顧問代理業務從單純的后期代理銷售轉變為房地產項目的全程顧問策劃和代理銷售。

2002年開始,政府出臺土地招拍掛制度,規范管理土地供應行為,提高土地供應市場的市場化程度。土地市場的市場化程度的提高既促進了房地產行業的發展,也使得房地產開發商對項目開發決策更趨理性,由此導致房地產開發商對房地產顧問策劃和代理銷售的需求增加。隨著深圳、北京和上海等發達城市的房地產項目大量增加,房地產中介公司逐步在市場中起著主導作用,其市場占有率也逐步增加。同時,國內其它區域的房地產業的發展也逐漸加快,發達城市的中介公司憑借自身成熟的營銷模式進入這些區域,促進了全國房地產業的發展。

房地產增量市場的發展和住房消費的啟動也促進了存量房地產市場的發展。伴隨著房地產二級市場代理和顧問等業務的逐漸成熟,經紀業務也開始形成行業標準,特別是深圳、上海等發達城市,房地產經紀市場交易規范性逐步提高,并獲得了消費者的認可。

3、房地產經紀業的成長階段(2005—2007年6月)

2005—2007年6月,隨著土地供應的市場化程度不斷提升,房地產開發商向全國化和規模化發展。大型房地產開發商跨區域發展戰略的實施,導致各地房地產市場市場化程度提高。房地產開發各環節專業分工的細化,使得對房地產顧問策劃和代理銷售的需求進一步深化。

房地產經紀公司也開始實施跨區域發展戰略,逐步布局和進入二線城市以實現規模化發展。我國的房地產經紀業開始向規模化、系統化和專業化轉變,行業競爭也逐步加劇。

4、房地產經紀行業成長中的調整階段(2007年7月至2009年)

由于房地產市場的快速發展帶來了商品房價格過快上漲、住宅供應結構不合理等問題,國家近年來陸續出臺多項措施調控房地產市場的發展。進入2007年以來,由于商品房價格進一步快速上漲,國家進一步出臺更為嚴厲的調控政策,包括嚴格限制第二套房的信貸政策、多次上調貸款利率等。隨著這些調控政策的效果逐步顯現,以及在全球金融危機的影響下,我國的房地產市場的形勢在2007年下半年開始出現逆轉,市場成交量開始持續萎縮、交易價格回落。2008年,全國商品房銷售面積6.2億平方米,同比下降19.7%;商品房銷售額24,071億元,同比下降19.5%1。房地產行業的調整也迅速傳導至房地產經紀業,在房地產一、二級市場中,房地產經紀企業的代理銷售業務由于成交量的萎縮也出現下滑;三級市場中,房地產經紀企業開始大規模的縮減店鋪規模以降低成本。整個房地產經紀業隨著房地產市場的調整也進入成長中的調整階段。

2008年我國的經濟發展受到一定的影響,為應對全球金融危機,保持我國經濟平穩的增長,2008年下半年我國中央政府和各地方政府紛紛出臺政策穩定房地產市場的發展,推動房地產市場回暖。隨著2008年下半年積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策的及時推出與貫徹實施,購房貸款利率的大幅下調,商品住房銷售價格的調整,我國的房地產市場在2009年上半年成交量顯著活躍,房地產市場開始逐步復蘇。

5、房地產經紀行業成長過渡階段

隨著我國經濟發展進入下行通道,房地產行業進入“白銀”時代,各級城市逐漸步入以存量房交易為主的時代,房地產經紀行業面臨新的發展機遇。同時,伴隨經紀行業的發展,諸如虛假房源泛濫、經紀服務質量不高、惡意賺取差價等行業困境依然存在。

第二節 2017年中國房地產經紀行業發展特點分析

1、存量房交易將占主導

我國各級城市正在梯次進入存量房占主導的交易格局。數據顯示,2009年北京一、二手房成交之比為1:1.37,2018年第一季度末該比值達到1:6.6。2017年上海一、二手房成交之比為1:1.58。2015年,深圳二級市場轉移登記65931筆,三級市場轉移登記147694筆,分別同比增長10.18%、106.82%,一、二手房成交之比為1:2.24。這些數據表明一線城市房地產交易已進入了以存量房交易為主的時代。由于市中心土地的稀缺性,未來其他城市存量房交易占主導也將是必然趨勢。存量房時代的到來,將對房地產經紀的行業地位和內部格局造成重要影響。

一是開發商地位弱化,房地產經紀行業地位提高。房地產交易由此前開發商主導的新房交易,逐漸向房地產經紀機構主導的存量房交易過渡,人們對于“房地產”的潛意識將由“房地產開發商”慢慢向“房地產經紀機構”轉變,房地產經紀在未來房地產行業將起統領作用。

二是新房代理機構業務量萎縮,房地產代理公司將面臨巨大的市場壓力。近年來,我國新建商品房規模不斷縮小,2017年全國房屋新開工面積同比下降7.0%,竣工面積下降4.4%。增量房市場的萎縮直接影響了新房代理機構的業務量,新房代理機構將加緊向存量房市場轉移或滲透,轉型升級將是大勢所趨。2015年3月,原以新房代理業務為主的北京思源地產,成立了房通網經紀公司,開始涉足二手房經紀業務。與此同時,世聯行入股Q房網,并欲借助其平臺介入存量房交易市場。同年5月,以新房代理為核心業務的高策地產與主要從事存量房交易的鏈家地產合并,合并之舉表明新房代理機構正在向存量房行業滲透。

2、消費行為趨向網絡化

在消費行為網絡化的大背景下,房地產經紀行業與互聯網正在有機融合。從政府層面,交易網簽、市場信息披露、不動產統一登記等制度的陸續實施,提高了房地產交易的安全性。從企業層面,房地產開發類企業的廣告發布、客戶積累等多依賴于互聯網媒體電商平臺;房地產中介服務類企業正在使用的各種ERP管理系統、房客源信息發布和搜尋系統、移動APP平臺、大數據平臺等大大提升了房地產中介行業的服務效率和服務質量。從用戶層面,消費者的消費習慣和消費行為逐漸趨向網絡化,購房者對網絡和移動互聯網的接受度和依賴度呈現高速增長,互聯網已成為用戶搜索房產信息的第一媒介。

網絡化消費行為對房地產經紀行業的影響:一是提高信息傳播效率,提升營銷精準度。互聯網時代,經紀行業利用互聯網信息平臺進行房源發布、搜索和交易配對,大大提高了房源的曝光率和房客源的匹配率。此外,經紀行業還可以利用大數據定位目標客戶,發現客戶需求,并通過經紀人的專業服務滿足客戶的差異化需求,提高營銷的精準度。

二是顛覆經紀行業的盈利模式。目前我國房地產經紀行業收入來源較為單一,其主要收入來自于撮合成交所獲取的服務傭金。互聯網時代下經紀傭金將大幅降低甚至免傭,未來經紀機構的收入更多的來源于其他增值服務和延伸服務。因此,經紀機構將改變收費模式,探索收入來源的多元化,提高盈利空間。

三是催生大型交易撮合平臺的誕生。不管在新房代理領域,還是在二手房經紀行業,我國目前的房地產電商平臺尚未承擔起交易撮合的功能,往往只是企業發布樓盤廣告信息的媒介。在新房代理領域,這些電商平臺遍布著鋪天蓋地的樓盤廣告。在二手房經紀領域,既有以發布房源廣告為主的媒體電商平臺,如安居客、搜房網等;也有以單個經紀機構為載體的ERP管理系統,但該系統僅僅是經紀機構對自己的經紀業務和員工進行內部管理的控制系統,缺乏開放性和共享性。而隨著互聯網技術在經紀行業的深入開發,未來中國房地產經紀行業會出現類似美國REALTOR.com、MLS等大規模的房地產在線信息平臺,所有需求方、供給方和經紀方都可以在該平臺上進行信息的發布、搜尋和匹配。

四是創新經營模式,加速企業變革步伐。互聯網時代,經紀企業將面臨經營模式變革,以開店、招人、拉業務為主的傳統地鋪模式,與新興的互聯網模式正在有機融合,形成線上線下一體的經營模式。一類是傳統線下地鋪模式正在對接互聯網線上平臺。如北京偉業、我愛我家等傳統經紀機構通過開發APP平臺、移動版網站、呼叫中心等實現線上交易服務;鏈家地產在推行異地擴張的同時,正在積極實施O2O平臺化戰略;另一類是以搜房網、搜狐網為代表的往昔互聯網線上平臺大佬正在積極布局線下門店,向線下的二手房市場延伸。

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