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棚改貨幣化安置政策調整勢在必行 貨幣化安置是什么意思

  • 2018年10月10日 GuoMeng來源:證券時報 984 62
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日前,國務院常務會議明確,要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。

棚改貨幣化安置政策調整勢在必行

日前,國務院常務會議明確,要因地制宜調整完善棚改貨幣化安置政策,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。這是繼今年7月中旬住建部在吹風會上詳解棚改安置政策后,國務院對棚改安置政策的最新定調。

棚改安置政策之所以備受關注,是因為棚改事關千千萬萬群眾安居樂業,不僅能改善住房困難家庭居住條件,還能拉動投資消費和經濟增長,對近幾年房地產市場發展起到了重要的支撐作用。特別是棚改貨幣化安置方式,既促進房地產去庫存又避免重復建設,在國家去庫存政策倡導下,成為三四線城市棚改安置的重要途徑,并且比例逐年提高,也加速了這些地方房地產市場的快速發展。正因如此,今年6月有關“全國棚改叫停”、“棚改貸款一刀切”等傳聞一出,立刻引發了市場的恐慌和地產股的下跌,可見市場對棚改貨幣化安置政策的高度敏感。

盡管棚改貨幣化安置政策在去庫存方面取得了顯著成效,但也帶動部分城市房價明顯上漲,而不斷增強的房價上漲預期又刺激了投機炒房需求,這與以棚改貨幣化安置為主的去庫存政策初衷不符,在當前庫存市場已經發生明顯變化的背景下,棚改貨幣化安置政策有必要因地制宜做出調整和完善。有統計數據顯示,當前百城住宅庫存已經連續37個月同比下跌,庫存去化周期僅為9個月,處于歷史低位。其中,三四線城市的去化周期達到了2009年以來的最低值。這種情況下,應控制棚改貨幣化安置比例,更多采取新建棚改安置房的方式。

實際上,住建部在今年7月中旬的吹風會上曾明確表示,要因地制宜推進棚改貨幣化安置,商品住房庫存不足、房價上漲壓力較大的地方,應有針對性地及時調整棚改安置政策。而此次國務院會議進一步強調,商品住房庫存不足、房價上漲壓力大的市縣要盡快取消貨幣化安置優惠政策。這也給了市場一個明確預期,即貨幣化安置政策要調整收緊,但不會全面取消,商品住房庫存量較大的地方,仍可繼續推進棚改貨幣化安置。不僅如此,既定的新的3年棚改計劃仍會加快推進實施,并且會繼續加大財政和金融支持力度,但考慮到金融風險問題,各地需根據自身財力來制定棚改任務,嚴禁借棚改之名盲目舉債。

因此,對于此次棚改貨幣化安置政策的調整,市場不必過分擔憂。部分住宅庫存不足、房價上漲壓力大的市縣取消貨幣化安置政策后,仍會通過新建棚改安置房來改善困難家庭住房需求,住房供給的增加也有利于房價走穩。而庫存量較大的地方,房地產市場仍將得到棚改貨幣化安置政策的支撐。此次政策調整也是為了更好體現住房居住屬性,讓更多住房困難群眾早日住進新居。

貨幣化安置

貨幣化安置有三種形式:

1、居民自行購買商品房;

2、政府購買商品房賣給安置居民;

3、直接給與貨幣補償。

這三種形式各有特點。對于選擇自行購買商品房的居民,政府將引導開發商將普通商品房轉為安置房,棚改居民可自行購買;政府購買商品房賣給棚改戶這種形式,通常價格不會高于所在城市均價;貨幣補償則針對那些住房需求已經得到解決,且本人愿意接受貨幣補償的居民。

貨幣化安置的優點

政府提出在2016年貨幣化安置的比例不能低于50%,并將貨幣化安置方式逐漸確定為主流安置方式。它的優點主要有兩點:

1、過渡期短。被安置群體不用等待太久,貨幣化安置所需的房子直接來自于存量房市場。政府也能節省大量過渡安置費。

2、購買存量房,可選度更好,能滿足不同人群的需求。

3、*重要的是,能夠消化一部分庫存。

為了鼓勵貨幣化安置的推行,各地正在采取以下三類措施:

1、財政資金。財政資金安排專項撥款,并給與按期搬遷家庭一定額度的補助和獎勵;

2、貸款融資。這主要是通過國家開發銀行定向貸款。為了鼓勵選擇貨幣化安置,被安置群體購買商品房時還可享受貸款利率折扣等優惠措施。

3、稅費支持。通過在交易環節減免契稅、營業稅等措施,鼓勵人們選擇貨幣化安置。

貨幣化安置確實是解決庫存的有效措施,不過在貨幣化安置的過程中,如何讓選擇貨幣化安置的人群得到住房保證,需要政府在政策制定時考慮周全,比如兒女入學問題,是否能在原址劃片學校上學等。

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